재개발 사업 Process :: 03 사업 완료단계

 

 

2. 사업시행단계가 사실상 재개발사업의 가장 큰 산이다. 관리처분인가가 끝나게 되면, 이제는 큰 어려움 없이 사업이 진행되고 속도가 붙게 된다.

 

 

조합원 이주절차

 

사업 시행을 위해 조합원들의 이주가 시작된다. 이주 시행에는 이주비 대출을 신청할 수 있다. 이주하여 살게될 집, 이사비 등을 대출로 지원받을수 있다. 보통은 감정평가액의 60~70% 수준으로 받을수 있고, 이는 조정지역 여부에 따라 달라지게 된다.

 

기존주택 철거

이주가 끝나면 철거를 시작하게 된다. 이주가 전부 진행되고 나서 철거가 진행되는게 일반적이지만 상황에 따라서 그렇지 않은 경우도 있으니 참고하길 바란다. 철거가 끝나면 착공신고를 함으로써 착공에 들어가게 되고, 이후에 일반분양을 실시하게 된다.

 

비례율

관리처분인가 이후, 비례율을 책정하게 되는데 이는 조합원의 이윤에 있어서 큰 영향을 끼친다. 비례율을 쉽게 설명하면, 분양 수익금에서 정비사업에 지출한 총 비용을 뺀 나머지 금액을 조합원들에게 돌려주는 것을 말한다. 분양으로 110을 벌었고, 공사비용으로 100을 소진할 예정이다라면, 비례율은 10%가 되는 것이고, 이를 감정평가액에 반영해준다.

 

만약 내가 가진 종전 주택의 감정평가액이 1000만원이었다면, 비례율을 적용한 권리가액은 1100만원이 된다. 말그대로 권리를 행사할수있는 가액을 말하며, 이는 감정평가액에 비례율을 곱한 금액이 된다.

 

최종적으로 이 권리가액은 조합원 분양가에서 제외되므로 조합원에게 이득으로 돌아오게 된다. 착공, 일반분양, 준공 단계는 큰 사업절차 없이 진행되기 때문에 설명을 생략한다. 그리고 최종 단계에서는 최종적으로 비용정산을하여 청산을 하게 되는데, 이 청산금은 플러스가 될수도 있고 마이너스가 될수도 있고, 이는 조합원들에서 부과되거나 지급되게 된다.

 

 

조합원 입주권 매매 시, 투자비용 및 총 매입비용 보는법

 

관리처분인가 이후, 조합원 입주권 매수를 고려한다면 아래 내용을 반드시 알아야 한다. 입주권 매수를 위해 부동산에 연락하거나 찾아가게 된다면, 감정평가액(권리가액), 프리미엄, 조합원 분양가, 총매입가, 이주비대출금 등을 꼼꼼히 따져봐야 하기 떄문에 일반 주택 매수에 비해서 다소 복잡한 부분이 있다.

 

그러나 이부분도 비용에 대해 이해를 한다면, 크게 어렵지 않다

 

감정평가액 :  종전 주택/토지의 평가 금액 (권리가액)

프리미엄    :  소위 말해 피, 입주권에 대한 프리미엄

이주비대출 :  이주를 위해 실행한 대출금

 

조합원 분양가 : 조합원 대상의 신규 아파트 분양 금액

추가 분담금    : 최종 해당 조합원이 지불할 분담금 

 

이해를 돕기위해 아래와 같이 예시를 작성해 보았다

 

감정평가액 : 1,000만원

프리미엄    : 2,000만원

이주비대출 : 600만원

 

조합원분양가 : 10,000만원

추가 분담금   : 9,000만원 

 

먼저 시점은 관리처분인가 후 이고, 조합원 분양 계약은 이루어지지 않은 상태라고 가정하자

그러면 거래계약 시, 필요한 금액은 감정평가액 1,000만원 + 프리미엄 2,000만원 - 이주비대출 600만원 = 2,400만원이다.

 

이주비 대출을 뺀 이유는, 해당 금액의 대출을 승계받기 때문이다. 즉, 거래에 당장 필요한 금액은 2,400만원, 총 투자비용은 3,000만원이 된다. (보통의 이주비 대출은 무이자로 진행되는 경우가 많다. 비용에 여유가 있다면 승계를 받지않고 지불해도 된다)

 

이렇게 계약을 한 후, 조합원 분양계약이 이루어지면 매수자는 조합원 분양가 10,000만원 - 감정평가액 1,000만원 = 9,000 만원에 대한 계약서를 작성하게 된다. 종전 건물/토지를 가져갔으니 그만큼은 빼주는 것이다.

 

그럼 9,000 만원의 추가 분담금으로 계약금/중도금/잔금의 지불계약을 진행하게 된다. 최종적으로 이 아파트 매입에 투자된 비용은 12,000만원이다. (초기 거래 시, 총 투자비 3,000만원 + 추가 분담금 9,000 만원)

 

사실 이것은 간단하게, 조합원 분양가 + 프리미엄과 같은 금액이다. 때문에 조합원 입주권 매수 시, 2가지를 모두 고려해야한다. 내가 당장 매수를 위해 필요한 금액이 얼마인지? 향후 낼 금액까지 했을때 총 매수 금액이 얼마인지?

 

지금이 확보가 되고, 총 매수금액이 메리트가 있다고 판단되면 매수를 진행하도록 하자

 

 

 

이상으로 재개발 진행 프로세스 절차에 대해서 알아보았다. 최근 재개발 입주권 매매를 위해 공부한 내용들을 공유하고자 포스팅을 하였다. 재개발 입주권 매매를 위해서는 반드시 공부가 필요하다.

 

최소한 재개발 진행 프로세스의 절차를 이해하여야만, 내가 구매하는 입주권의 가격이 합리적인지 판단을 할수 있게 되고, 향후 진행될 절차에 대해서도 문제 없이 준비를 할수 있다.나 또한 많은 공부가 필요하기 때문에 추후 재개발이 진행됨에 따라 추가로 알게된 내용은 지속적으로 포스팅할 계획이다

 

그럼 이만 !!