DSR 뜻, DSR 규제가 가져올 부동산 시장 변화

 

 

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 경자누림입니다. 

정말 오랜만에 포스팅을 쓰게 되었습니다. 개인적으로 부동산 투자에 몰두하느라 포스팅을 올리지 못했는데, 이제 여유가 생겨 이렇게 포스팅을 올리게 되었습니다. 

 

최근 DSR 규제 정책으로 인해서 부동산 시장에 또 다시 큰 바람이 불 것으로 예상이 되는데요. DSR이란 무엇인지, DSR 규제 정책으로 부동산 정책이 어떻게 변화될 것인지에 대해서 예상해보도록 하겠습니다.

 

 

DSR 뜻

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 소득 대비 전체 금융부채 상환액 비율을 의미합니다.

쉽게 말하면 내가 빌린 총 대출의 년 상환액이 내 연 소득의 몇 퍼센트인가를 보겠다는 것입니다. 즉, DSR 40% 규제를 적용하면, 연봉 5,000만원인 사람의 총 대출상환액이 2,000만원 미만이어야 하는 것입니다.

 

"총 부채 연간 원리금 상환액 / 연소득 = DSR"

 

소득은 계산할 것 없이 간단합니다. 총 수입으로 직장인의 경우, 원천징수 금액을 확인하면 됩니다. 그러면 총부채의 년 상환액은 어떻게 계산 할수 있을까요?

 

총 부채는 본인이 가지고 있는 전체 금융부채를 말합니다. 주택담보대출을 비롯한 신용대출, 자동차 대출 등으로 간혹 인지하고 있지 못한 부채가 계산될 수도 있으니 주의하여야 합니다. 전체 금융부채 규모가 확인이 되었다면 이제 년간 상환액이 얼마인지를 봐야합니다.

 

그런데 여기서 문제가 생깁니다. 각 대출별로 상환 기간이 다르고, 실제로 상환하고 있지 않고 있는 경우는 어떻게 계산해야하는가 입니다. 대출을 원리금 일시 상환 조건으로 매달 이자만 내고 있다면, 이자에 대해서만 DSR 적용은 하면 될까요? 아닙니다.

 

"DSR은 실제 상환 금액하고 별개 입니다"

 

주택담보대출의 경우, 상환기간이 20년 30년 조건에 따라 다를수 있습니다.

다만, 신용대출의 경우 현재 상환기간은 10년으로 정해져서 계산하게 됩니다. 즉, 신용대출 1,000만원을 빌리면 연간 100만원+이자를 갚아야된다라고 계산이 됩니다. 

 

"여기서 키 포인트는 상환기간 입니다"

 

3억, 30년 상환 주택담보 대출과 1억, 10년 신용대출의 DSR 비중은 거의 비슷합니다. 이해가 되시나요? 

 

결국 더 많은 자금을 융통할 수 있는 주택담보대출을 받기 위해서는 신용대출을 없애야 합니다.

 

주담대 + 신용대출 하지마, 영끌 차단!

 

국민의 과도해진 가계대출을 줄인다는 명목으로 영끌을 차단해 버렸습니다. 무주택자에게는 더 힘든 상황이 될것 같다는 생각이 드네요.

 

 

DSR 계산기

DSR 계산기.xlsx

0.01MB

 

간단하게 엑셀로 DSR 계산기를 만들어 보았습니다. 신용대출의 상환기간은 10년으로 잡으시고, 추후 변경이 된다면 그에 맞게 변경하셔서 사용하시면 됩니다.

 

손쉽게 계산을 하고자하는 분들은 참고하길 바랍니다.

 

 

DSR 40% 규제 

4월 말, 금융위원회에서는 아래와 같이 차주단위 DSR 도입 계획을 발표했습니다.

 

차주 단위란, 쉽게 말해 개인 단위입니다. 이전에는 특수한 경우에만 개인 단위로 적용했고, 특수한 경우 이외에는 은행이 전체 대출고객을 상대로 DSR 관리를 하면 됐었습니다.

 

그러나 이제 개인별로 DSR을 단계적으로 적용하게 됩니다. 당장 1단계인 오는 7월 이후 부터 생각해봅시다.

신용대출이 막힌다며 올해 초 급히 신용대출을 받아놓은 상태이고, 7월 이후에 집을 사려고 한다면 예산이 줄어들 수 있습니다.

 

"전 규제지역 6억 초과 주택"

 

이 문구에 주목할 필요가 있다. 6억 이하 주택은 DSR 규제 적용을 받지 않는다는 것이다. 즉, 더 많은 대출로 내집 마련을 해야하는 무주택 서민들의 선택지가 6억 이하로 좁혀지게 된 것이다.

 

때문에 4~5억대 아파트들의 급등이 조심스럽게 예상되는 상황이다.

 

안그래도 이번 5월달이 지나면, 6월부터 다주택자에 대한 양도세 중과 정책이 적용되게 된다. 다주택자 매물이 많이 소화가 되었고, 6월부터는 매물이 씨가 마르는 현상이 예상된다. 거래가 없고, 드물게 거래되는 가격이 신고가인 최근의 현상이 더욱 심화될 가능성이 있다.

 

 

경자누림 생각

DSR 소급적용에 대해서는 아마 추가로 발표할 것으로 생각됩니다. 이전에도 LTV 규제 정책 시, 동일하게 소급 적용을 하지 않았던 경우와 같이, 입주권이나 분양권 등을 보유한 사람에 대해서는 이번 규제를 예외적으로 적용하지 않을 가능성이 있다고 봅니다.

 

이번 DSR 규제는 LTV 40%, 15억 아파트의 주택담보대출 금지 등과 같이 엄청나게 강력한 대출 규제책은 아니지만, 분명히 무주택 서민에게는 매우 부담이 되는 규제임은 분명합니다. 때문에, 이제 막 주택구매를 고려하는 신혼부부나 혹은 무주택자들에게는 분명히 6억 이하의 주택으로 몰릴 가능성이 있다고 봐집니다.

 

6억 이하, 입주 좋은 수도권 아파트 주목해야

 

때문에 하반기 시장은 수도권 저가 아파트들의 강세가 뚜렷할 것으로 생각됩니다. 이 점을 반드시 고려하여 투자 혹은 주택마련 계획을 세우시길 바랍니다.

 

 

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