2.4 부동산 대책, 25번째 부동산 대책, 그 속 뜻은?

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 경자누림입니다. 

오랜만에 부동산 관련 포스팅을 하는 것 같습니다. 이렇게 포스팅을 하게 된 이유는 지난 2월 4일에 2.4 부동산대책이라고 불리우는 25번째 부동산 대책을 신임 변창흠 장관께서 발표했기 때문입니다.

 

어떠한 내용들이 있고, 정부가 의도하는 방향이 어떠한 것인지 생각해보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

2.4부동산대책 표지

 

2.4 부동산 대책 개요

2.4 부동산 대책으로 발표된 자료에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

공공주도 3080+ 표지

이름하여 공공주도 3080+로 네이밍하였고, '25년까지 전국 83만호, 서울 32만호의 주택을 공급하겠다는 내용입니다. 서울 32만호라는 수치는 분당의 신도시 3개 수준이라고 표현을 해 놓았습니다. 

 

정책의 도입부분에는 최근 왜이렇게 집값이 많이 올랐는가에 대해서 간략히 설명을 해 놓은 부분이 있습니다. 잠깐 보겠습니다. 

부동산 시장 불안요인

저금리, 풍부한 유동성, 국민소득 성장, 가구분화로 인한 수요증가, 그리고 주택 공급 불안심리 때문에 집값이 올랐다고 표현하고 있습니다. 지속적인 재개발 재건축 억제 정책으로 인한 공급 억제, 임대차 3법으로 인한 전세시장 불안화, 각종 부동산 세금 정책으로 인한 민간 다주택자 물량 조절 실패 등의 다수의 전문가가 문제라고 지적한 부동산 가격 폭등의 원인에 대해서는 언급하지 않고 있습니다. 

 

여기에 오히려 3기 신도시 공급기반 확충하였다면서 역대급 주택을 공급하였다고 표현했습니다. 할것이다도 아니고 하였다라고 표현한 것에 대해서는 좀 의아한 부분입니다. 

 

지난해 8월 3기 신도시 추진에 관련된 수도권 127만호 계획에 추가적으로 전국 80만호를 더 공급해서 200만호 이상을 공급하겠다고 이번에 발표를 했습니다만, 기존 127만호만이라도 제대로 공급되면 충분할텐데 이번에 80만호를 추가로 공급하겠다는 의미는 어떤 의도가 있는지 생각을 잘 해봐야 할것입니다. 

 

2.4 부동산대책 주요내용

이번 정책의 주요 내용들 입니다. 자세한 내용들에 대해서는 아래에서 하나씩 확인해 보면서 다루도록 하겠습니다. 가볍게 한번 보시면 좋을 것 같습니다. 이렇게만 된다면 수도권이 공급부족에서 벗어날수 있지 않을까 하는 생각이 들게 됩니다. 

 

 

이제는 공급부족 인정한다

지난 3기 신도시 발표이전까지는 정부에서 공급부족에 대한 주장을 부정했습니다. 현 정권 초기에는 공급부족에 대한 주장을 철저히 부정하다가 지속되는 집값 상승과 나빠지는 여론에 밀려, 작년 중순부터 공급 부족을 인정하나, 정책 실패는 인정하지 않았죠.

 

어쨌든, 이러한 공급부족에 대한 여론의 불안 심리를 해소하기 위해 또 한번의 주택공급 대책이 발표 되었다고 생각합니다. 갑자기 선거 전에 이렇게 주택공급 대책이 나오게 된 원인으로는 국토부 장관이 새롭게 임명되면서 자연스럽게 추가대책을 낸것으로 보여집니다. 

 

2.4 부동산대책 - 공급부족 현황

시기별 입주물량 추이가 역대 최고라고 합니다. 이걸 왜 자랑을 하는지 모르겠습니다. 보통 입주라고 하면, 그 전에 시공단계, 구역 지정단계 등등 계획을 하게되는 단계가 있는데, 이는 최소 입주 4~5년 전이어야 합니다. 물론 재개발, 재건축의 경우 한참 이전이 되어야 하고요. 

 

17~20년 입주물량이 역대 최대였다는 건, 그 전 정부에서 계획을 많이 했다라고 볼수 밖에 없습니다. 그나마 현 정부와 연계성이 있는 21년 서울의 입주물량은 바닥치입니다. 

 

서울 입주물량 (출처 : 아파트실거래가)

 

그 옆에 신규택지 지정 그래프도 잘 보시면, 공공택지 지정 현황입니다. 민간이 주도하여 개발하였던 이전 정부때는 당연히 공공택지 지정이 적지만 민간에 의해 공급이 많이 진행 되었습니다. 이런 그래프로 현혹되는 일이 없어야 할 것입니다. 정확한 팩트를 반드시 파악해야합니다.

 

이번 공급대책 83만호에 대한 근거를 보도록 하겠습니다.

2.4부동산대책 공급 물량 예상치

서울 32.3만호, 인천/경기 29.3만호, 5대 광역시 22만호를 공급부지 확보 물량 추계치로 내놓았습니다.

여기에서 또 재미난 데이터가 하나 나오는데요.

 

2.4부동산대책 공급 물량 예상치

각 부분별로 공급물량을 뽑는데 기대참여율 이라는 지표를 썼습니다. 역대 부동산 대책 중 새롭게 등장하는 단어입니다. 기대참여율. 무슨 뜻일까요. 참여가 기대된다는 뜻이겠지요. 말 그래도 정부의 그냥 예상치 입니다. 어떠한 근거에 준하는 예상치가 아닌 말그대로 그.냥.예.상.치.

 

어느정도 택지가 확보된 상태에서의 공급주택수 예상치와는 차원이 다릅니다. 이건 기대 참여율을 10%로 잡았는데, 뚜껑을 열어보니 1%였더라 라고 해버리면 그만인게 되어버립니다. 이런 기대 참여율이라는 이상한 지표를 들먹거리면서 83만호라는 숫자를 내 놓는 것이 무슨 의미가 있고, 도대체 왜 이런식의 발표를 하는 걸까요.

 

 

개발규제 심한 것도 인정 한다

민간이 기존의 방식으로 개발하기 곤란한 지역이라고 역세권과 준공업지역, 저층주거지, 도시 재생지역을 보여주고 있습니다.

2.4부동산대책 - 정부가 다해준다 1

위와 같은 도시들을 개발하기에는 많은 벽에 부딪혀 사실상 쉽지 않은 부분이 많았습니다. 이 벽들 중 가장 높고 큰 벽이 바로 정부의 규제였습니다. 물론 거주지역 내 입주민과의 이해 관계도 있겠습니다만, 이를 제외한 나머지 부분 중 민간에서 할수 없는 부분은 바로 규제를 뛰어넘지 못한다는 것이었습니다.

 

2.4부동산대책 - 정부가 다해준다 2

그래서 이번 정부에서 시원하게 규제를 없애주고 빨리 지어주겠다고 발표하였습니다. 정말 통큰 정책이 아닐수 없습니다. 획기적입니다.

 

그런데, 이런 규제를 민간에도 적용해주면 안되는 걸까요? 공공은 규제를 모두 패쓰해도 되고, 민간은 규제를 받아야 하는 이유가 뭘까요. 똑같이 아파트를 짓는 것인데..

 

위에 표에는 표현을 살짝 바꿨습니다. 개인이 건축이나 전문성이 부족한 조합이 주도하는 것에서 공공이 주도하는 모델로 변화를 꽤한다고요. 결국 무식한 조합원들이 하지말고 똑똑한 공공에서 규제 다 해결해줄테니 공공과 함께하자, 이런 의미겠죠.

 

2.4부동산대책 - 정부가 다해준다 3

이어서 이렇게 설명을 해놨습니다. 공공이하면 규제 다 풀고, 절차 다 걷어찬다.

사실 이건 지금 당장 민간기업에게도 적용한다면 속도는 더욱 더 빠르게 진행 될 것입니다. 그런데 이렇게 규제 다풀고, 절차 걷어차서 이익까지 추가로 보장한다는 말은 무엇을 뜻하는 것 일까요.

 

생활 SOC도 확충하고 공공자가나 공공임대 주택도 넣으면서 어떻게 추가 이익을 창출한다는 것일까요? 여기서 정부가 말하는 이익이 과연 어떠한 것인지를 살펴볼 필요가 있습니다.

 

예를 들어, 현재 재개발 지역의 주택을 소유하고 있는 사람의 집에 3억이고, 향후 재개발을 해서 84타입의 아파트 한채의 가격이 15억이 되었다라고 하면, 우리는 개발이익을 12억이라고 할것 입니다. 과연 이러한 이익을 가지고 10~30% 추가로 더 보장이 가능하다고 하는 것일까요?

 

아니면 이렇게 생각해볼수도 있을 것 같습니다. 집은 3억인데, 재개발 아파트 분양가는 6억이다. 여기에 토지 반납했으니깐, 나머지 이익분은 한 30% 정도 되지 않을까? 하는 발상일 수도 있습니다. 아까와 같이 집값이 15억이 되는건 변함없지만, 소유주는 토지를 잃게 될 것입니다.

 

 

최근 공멜민불이라는 말이 생겨났다고 하네요. 공공이하면 멜로고 민간이 하면 불륜이다. 참 웃픈 현실이 아닐수 없습니다. 

 

앞서 말씀드린 내용에 대해서 사업별로 요약된 내용입니다.

 

2.4부동산대책 - 정부가 다해준다 요약

분류는 다양하지만, 방향은 하나입니다. 민간은 못하는 규제를 공공은 풀어주겠다. 공멜민불 맞네요.

 

 

부동산 투자는 적폐

부동산 투자, 투기로 인한 불로소득을 취하는 행위는 적폐적인 행위이다라는 기본 스탠스는 그대로 유지합니다. 때문에 이번 2.4 부동산 대책 이후에 사업구역 내 부동산을 신규 매입 계약을 체결하는 사람에게는 우선 공급권이 부여되지 않는다고 합니다. 

 

2.4부동산대책 - 투기하지마라

이 부분이 최근 문제가 되고 있는 상황입니다. 물론 구역지정 이후, 물건을 사는 사람들에 대해서 규제를 해서 시세 차익을 목적으로 들어오는 사람을 차단하겠다라는 목적은 충분히 이해가 됩니다. 다만, 이렇게 매매를 막아버리면 어떠한 일이 벌어질까요.

 

향후 주택에 실거주를 하고자 매매를 하려는 사람들도 이제는 그러한 매매가 힘들어집니다. 단순히 주택에 살고 싶은 사람인데, 만약 구역지정이 되고 현금청산이 되어버리면 매매가 이하로 현금을 돌려 받게 될것이니, 섣불리 주택을 매매하기 힘들것 입니다. 오히려 여기는 재개발, 재건축이 확실이 안될꺼야 하는 쪽에서만 매매가 일어나겠죠.

 

다른 말로 하면 노후주택이나 아파트에 대한 공급도 단기적으로 줄어들게 될 것입니다. 이러한 구축 주택이나 아파트의 공급 단절이 또 시장에 어떠한 영향을 끼칠지 두고봐야 할 것 같습니다. 

 

 

청약을 노려라!

제가 말하는게 아니라, 정부의 외침입니다. 청약을 노려라!

 

2.4부동산대책 - 더많은 사람에게 기회를

추첨제를 다시 늘렸습니다. 3040 세대에서 청약은 로또였습니다. 가입기간도 짧고 저축 총액도 적으며, 아이가 없는 신혼부부, 싱글족, 소득이 애매하게 높은 사람 등 많은 3040 세대들이 청약제도에 불만을 여러차례 토해냈습니다. 이번 생애 집은 힘들다라는 말이 있을 정도로 암울한 시기입니다. 

 

정권 초기 추첨제를 대폭 줄이면서, 특별공급을 늘렸던 정부다 다시 추첨제를 늘리는 것은 무슨 이유일까요?

 

경자누림 생각

사실 이번 포스팅을 하면서 객관적으로 발표된 자료에 대한 해설만 포스팅하고, 제 생각은 늘 그래왔듯 경자누림 생각을 통해서만 전달하려고 했습니다. 그런데 정책을 보다보니 너무 말도 안되는 허상이 많아서 저도 모르게 포스팅 중에 의견을 많이 피력한 것 같습니다. 아마 글을 읽으시는 일부 독자께서는 너무 정치적으로 편향된 것 아니냐 하실수 있지만, 최대한 객관적이려고 노력했다는 점 참고해주셨으면 합니다. 

 

이번 부동산 대책을 한마디로 표현하자면, 철저하게 보궐선거 표심을 위해 계획된 정책 발표였다라고 생각됩니다. 해당 공급 목표치에 대한 타겟 일정은 2025년입니다. 현 정권이 1년 남은 상황에서 25년에 목표치를 달성하는지 마는지는 중요한게 아니라고 생각됩니다. 지금 당장 발표하는 공급 목표치가 얼마나 되는지가 중요한 것이지요. 그게 왜 중요한가, 여론을 설득하기 위함이겠지요.

 

이건 마치 회사생활에서 연초에 계획하는 올해 목표이익를 설정하는 것과 똑같다고 생각합니다. 보통 민간 기업에서는 연초에 얼마의 이익을 이렇게 이렇게해서 창출하겠다하고 큰 목표치를 내부적으로 수립합니다. 사실 이건 허상+압박에 의해 나온 숫자들이 많지요. 실제로 연말에 정산해보면 해당 목표치에 많이 미치지 못하는 상황이 많습니다. 단, 목표를 크게 잡고 나아가기 위해 회사 내부적으로는 충분히 의미있는 행위입니다.

 

다만, 이게 국가의 입장에서, 그것도 내부 목표가 아닌 정책발표로 사용하기에 무리가 크다라고 생각됩니다. 획기적인 공급방안이 나올것이다라는 말에 큰 기대는 하지 않았지만, 이번에도 역시나 인것 같다는 생각이 드네요. 

 

 

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