부동산 투자, 지금은 어떻게 대처해야 할까?

 

 오랜만에 부동산에 관한 포스팅으로 찾아왔습니다.  최근에 급변하고 있는 부동산 시장에 대응하기 위해서 동분서주로 매물을 찾고 있는데, 그러던 와중에 느낀 점을 공유하고 싶었습니다. 저와 같이, 요즘 아파트 매물에 관심있는 분들이라면 분명히 도움이 될만 한 글이라고 생각합니다. 

 

 

마음 급한 매물이 나온다

 지금 시장에는 소위 마음이 급한 매물들이 나오고 있습니다. 단지에 따라 다르겠지만 일부 나오는 곳도 있고, 적지 않은 물량이 나오는 곳도 있습니다. 요즘 같이 시장이 과열되고 있는데, 급매가 왜 나오고 있는 것일까?

 

 일단 급매가 나오게 되는 배경부터 살펴볼 필요가 있습니다. 21년 4월 현 시점에서 급매가 나오는 가장 큰 이유는 바로 양도세 이슈입니다.

 

21년 양도세 인상

 

2021년 6월부터 적용되는 양도 소득세율은 기존과 대비하여 파격적으로 인상됩니다. 때문에 양도세 비과세 요건을 갖추지 못한 매물들이 시장에 출현하고 있습니다. 

 

2021년 달라진 양도소득세율에 대해서 보다 자세히 알고 싶다면 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

2021년 달라진 양도소득세율 한방 정리!

특히, 최근 1년 미만으로 급등한 아파트 단지들이 상당히 많습니다. 이러한 아파트 단지에서 급매가 나올 가능성이 높습니다. 예를 들어 20년 10월에 매수한 아파트의 가격이 1억이 올랐다고 가정합시다. 이 아파트를 5월 31일 이전까지 매도하면 양도소득세율 40%를 적용 받아 6천만원의 양도 차익을 얻을 수 있습니다.

 

그런데 21년 6월로 지나면 21년 9월까지 양도 소득세율 70%를 적용 받게됩니다. 즉, 양도 차익이 3천만원으로 줄어들게 되지요. 22년까지 버틴다고 하더라도, 22년 9월 전까지는 양도 소득세율이 60%가 됩니다. 즉, 시세 차익이 4천만원 정도 됩니다. 

 

그 사이에 집값이 오를것 아닙니까라는 반박 할수 있겠지만, 지금 팔아서 챙길수 있는 양도차익 6천만원 만큼을 22년에 벌려고 한다면, 집값이 5천만원이 더 올라있어야 합니다. 그래봤자 지금 파는것과 동일하다는 뜻입니다. 

 

다시 말하자면, 지금 파는 것과 1년 후에 집값이 5천만원 더 올라있어도, 시세차익은 같다 입니다. 이렇게 때문에 급매가 나오고 있는 것으로 보입니다.

 

 

급매가 싸지 않다

그런데 이러한 마음 급한 물건, 즉 급매가 예전 같지 않습니다. 예전에 이 급매라는 의미는 급하고 싸다의 이미였는데, 지금은 단순히 급하다, 그러나 싸지는 않다 정도로 메세지를 주고 있는 것 같습니다.

 

다시 말하면, '급하니깐 이전 신고가 수준 정도로 줄수 있어'로 해석해 볼수 있습니다. 즉, 최근에 정상적으로 나오는 매물의 호가는 대부부 이전 신고가를 상회하는 가격으로 나오고 있기 때문입니다.

 

 

요즘 유심히 보고 있는 아파트 중 하나로 신공덕 삼성 래미안 1차 아파트를 예로 들어 보았습니다. 2000년도에 준공되어 20년이 넘은 아파트 임에도 불구하고 21년도 들어서 15억을 돌파한 것을 볼수 있습니다. 

 

21년 2월 거래된 가격으로 15억 1천만원이 찍혔습니다. 지금 급매로 나와있는 매물은 15억 3천만원 입니다. 심지어 세까지 들어있어 입주는 11월에나 가능합니다. 세입자의 계약갱신 청구권 사용 여부도 불분명한 아주 위험한 물건임에도 불구하고 호가는 신고가 입니다. 

 

다른 서울 지역 내 단지들도 비슷한 경향을 보이고 있습니다. 그만큼 시장이 과열되고 있는 것을 볼수 있습니다. 

 

 

나만의 똘똘한 한채가 필요하다

똘똘한 한채 이야기는 작년부터 많은 전문가들이 언급해오고 있습니다. 다주택자의 규제가 매우 심한 수준에 이르렀기 때문에 자금력을 집중해서 한채에 투자를 하라라는 의미입니다. 

 

 즉, 각자의 상황에 맞게 자금력을 총 동원하여 똘똘한 한채를 구입 해야하는 시기라고 생각합니다. 적어도 서울에서는 말이죠. 

 

이 책과 포스팅과는 아무런 관계 없습니다.

 

 무주택자의 경우에는 당연히 한채를 사기 위해서 자금력을 집중해야하고, 다주택자의 경우, 주택을 최대한 팔아서 1채를 마련하는 것이 좋을 것입니다. 이 중 스탠스가 가장 애매한 집단이 바로 1주택자 입니다.

 

물론 집값이 많이 올랐기 때문에 무주택자의 주택 구입이 상당히 부담되는 건 사실이지만, 투자 입장에서 보자면 1주택자의 선택이 정말 애매하게 되었습니다. 추가 주택을 매수하기가 상당히 부담이 되기 때문이죠. 때문에, 생활형 주택이나 공시지가 1억 미만 주택 등 다양한 형태로 투자범위가 넓혀지고 있는 상황입니다만, 개인적인 견해로 이러한 상품들은 리스크가 크다고 생각됩니다. 

 

 제 개인적인 의견으로는, 보유한 1주택의 가격도 많이 올랐을테고 여기에 현금과 주식계좌, 레버리지를 충분히 활용하여 갈아타기를 해야하는 시점으로 생각됩니다. 왜냐하면 앞서 언급한 '현대판 급매'가 나오고 있기 때문이죠. 5월이 지나 6월이 된다면, 이제 급한 매도자는 시장에서 사라지게 될 것 입니다. 급매가 없어지고 느긋하게 팔려는 사람들이 호가를 계속 올려가면서 거래가 진행될 가능성이 높습니다. 

 

단, 시간에 소요되는 비용을 아끼기 위해서는 나만의 똘똘한 한채에 눌러 앉아야 합니다. 2년이라는 거주요건의 비과세는 시간에게도 비용이 책정되게 만들어 놓았습니다. 때문에 자금력을 집중한 나만의 똘똘한 한채에 눌러앉자 라는 목표를 가지고 매물을 뒤져야 할때가 아닌가 싶습니다. 

 

 

마무리

 지금 서울 부동산 시장은 딱히 부동산 가격이 내려갈만한 이슈가 없습니다. 입주 물량은 바닥인데다가, 통화량은 엄청나게 풀리고 있고, 불어난 보유세로 인해서 매매 호가는 더 올라갈 것으로 생각되며, 내년 대선으로 인해서 다양한 부동산 개발 공약들이 쏟아질테니, 가격이 더 불붙게 될 것이라고 생각합니다. 

 

 20년도에 경험한 불장과 같이 21년도에도 이러한 불장을 더 효과적으로 맞이하기 위해서는, 본인이 가지고 있는 아파트보다 더 상급지에 있는 아파트에서 준비하고 있어야 되지 않을까 하는 의견이었습니다.  

 

 오늘 압구정 현대 아파트가 80억이라는 가격으로 거래가 되었다는 기사를 접했습니다. 아파트 가격이 꼭지에 왔구나라는 막연한 생각이 들때 쯤이면, 비웃기라도 하듯 이러한 이벤트가 한번씩 발생하곤 합니다. 이번 이벤트가 다시 한번 서울을 불바다로 만들 시그널은 아닐까 하는 조심스러운 생각을 해봅니다. 

 

 

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