저평가 아파트 찾는 방법 [친구 아파트 분석법]

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 경자누림입니다. 

부동산을 살때 가장 중요한 점은 무엇일까요? 1순위로 중요하게 생각해야 할 부분은 바로 '싸게 사야한다는 것' 입니다. 무조건 싸면 장땡?? 절대적인 가격이 싸다의 의미가 아니라, '저평가' 된 물건을 잘 찾아서 사야한다는 뜻 입니다. 

 

 그러면 저평가된 물건을 어떻게 찾을수 있을까? 에 대한 고민을 해야합니다. 오늘은 저평가된 물건 중 저평가된 아파트를 찾는 방법에 대해서 소개하겠습니다.

 

 

옆동네 친구 아파트를 관찰하라

 저평가된 아파트를 찾는 대표적인 방법 중 서로 다른 지역에 위치한 동일 가격대의 아파트 추이를 비교하는 것 입니다. 추이를 지속적으로 모니터링 하다보면 둘 혹은 셋 넷의 아파트 중 한 두개의 아파트 가격이 먼저 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 이때 바로 가격이 오르지 않은 아파트들을 눈 여겨봐야 합니다. 

 

 아주 간단히 예를 들어보겠습니다. A 지역과 B 지역에 시세가 똑같았던 아파트가 5개씩 있다고 칩시다. A지역의 8억 아파트가 8억 2천만원이 된다고, B 지역의 아파트가 곧 바로 8억 2천이 되지 않습니다. 사람 간 거래이기 때문에 반드시 시차가 발생하게 됩니다. 이 시차가 발생하는 순간을 잘 캐치해서 진입을 해야 합니다.

 

 물론 순간을 잘 캐치해서 진입을 했다가, 하락장을 맞이할 수도 있습니다. 다만, 어찌됬건 옆동네 친구 아파트 보다 쌀 때 산 것이기 때문에, 하락에 대한 피해가 상대적으로 덜 하게 됩니다.

 

 

너가 내 친구니?

 친구 아파트를 찾는 것은 손품을 파는 수 밖에 없습니다. 다만, 본인이 잘 알고 있는 지역을 넘어서 타 지역까지 어느정도 이해를 하고 있어야 친구 아파트를 쉽게 찾을 수 있습니다다. 

 

 친구 아파트를 찾을 때는 가능한 비슷한 조건의 아파트를 선정하는 것이 좋습니다. 가장 기본적으로는 비슷한 급지, 연식, 세대수, 교통 편의성, 직주 근접성, 주변 학군 등을 들 수 있습니다. 이러한 조건이 비슷한 아파트 들을 추려가면서 가격 추이를 확인해야 빨리 찾아 나갈 수 있습니다. 

 

 

 간단히 예를 들어보겠습니다. 대표적인 부동산 어플인 호갱노노로 한번 확인해보았습니다.

 

저는 요즘 소형 평형대의 수도권 아파트를 눈여겨 보고 있는데, 제가 좋아하는 광명과 평촌 인근으로 확인해 보았습니다. 조건은 아파트 매매가 기준으로 보이게 한 후, 20~22평 기준으로 500세대 이상, 그리고 20년 이상된 아파트 들을 찾아보았습니다.

 

왼쪽은 광명 철산역 인근인데 21평 5.6억대의 아파트 인 '도덕 파크타운 2단지' 가 있는 것을 볼 수 있습니다. 역과의 거리는 도보 10분 정도로 되보이며, 주변과 함께 아파트 대단지를 구성하고 있고, 인근에 학교도 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

오른쪽의 평촌역 인근으로 살펴보면, 딱 21평으로 일치되는 아파트인 '샛별 한양 6단지'의 가격이 5.9억원 인 것을 알수 있습니다. 이걸 보고 '아 친구가 될수도 있겠다' 라는 생각을 하셔야 합니다.

 

앞서 말한 광명의 도덕 파크타운 2단지와 지도상으로는 비슷해 보입니다. 주변에 아파트도 많고, 학교도 위치해 있고, 역과의 거리도 도보 10분 정도 되어 보입니다. 

 

 

가격 그래프 확인하기

 실거래가 비교를 용이하게 하기 위해서 아파트 실거래가 어플을 활용해 보겠습니다. 

 

도덕 파크타운 2단지의 22평과 샛별한양 6단지의 22평형을 비교하였습니다.

(호갱노노와 아파트실거래가의 평형 산정 기준은 조금 상이할수 있으니 참고하시기 바랍니다)

 

아파트 가격이 약 10년 이상 아주 유사하게 흘러온 것을 볼 수 있습니다. 이렇게 딱 확인이 되면 친구 아파트 리스트를 만들어서 저장을 해놓고 계속 시세를 확인해보셔야 합니다. 

 

 그래프를 잘 보게 되면, 완전이 동일하게 움직이는 것이 아니라, 누구 하나가 먼저 올라갔다가 따라가는 모습, 또는 누구 하나가 먼저 떨어졌다가 다시 붙는 모습 등을 볼수 있습니다. 이렇게 가격 차이가 발생 했을때를 매수 타이밍으로 잡는 방법 입니다. 

 

이런 식으로 하나 하나씩 나만의 친구 아파트 컬렉션을 수집해 나간다는 마음으로 찾아보시기 바랍니다. 

 

 

주의사항

 비교는 항상 유사한 조건의 아파트여야 합니다. 지속 가격에 대해서 모니터링을 하되, 입지, 주변환경에 대한 모니터링도 같이 해야합니다. 

 

 예를 들어, 친구 사이인 아파트 중 한 곳이 입지적으로 큰 변화가 생겼습니다. 예를 들면, 최근 아주 핫한 GTX 정차역이 생기는 것과 같은 호재 말이죠. 그러면 이 친구는 더 이상 친구가 아닙니다. 형님이 되는 것이지요. 

 

입지 변화의 호재를 간과하고 투자를 했다가는 낭패를 볼수 있기 때문에 두 지역에 대한 입지 변화, 개발 계획등에 대해서도 꾸준히 확인하셔야 할 것 입니다. 

 

 

오늘은 저평가 아파트 찾는 방법으로 친구 아파트를 찾아라 라는 주제로 포스팅을 써봤습니다. 친구 아파트 이외에 저평가 아파트를 찾는 다른 방법들에 대해서도 꾸준히 포스팅하도록 하겠습니다. 

 

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