신혼부부 특별공급 조건 완화? 수요 억제가 목적이다.

신혼부부 특별공급 조건 완화 표지

 

어제 국토교통부 홈페이지에 보다 많은 무주택 실소유자에게 특별공급 청약기회가 제공된다는 제목의 글이 대문만 하게 걸렸다. 

 

정말 아이러니 했다. 전체적인 공급이 늘어난 것도 아니고, 그렇다고 신혼부부 특별공급이나 생애최초 특별공급 비율을 늘린 것도 아니다. 의도가 뭘까? 

 

이렇게 홍보하는 정책이 도대체 얼마나 좋아진 것인지, 팩트체크를 해보도록 하자.

 

 

1. 신혼부부 생애최초 특별공급 소득기준 완화 내용

지난 710 부동산 대책에서 이미 신혼부부 생애최초 특별공급 소득기준을 완화했었다. 710 부동산 대책이 궁금하다면 아래 포스팅을 참고하길 바란다. 

 

 

2020년 신혼부부특별공급 조건 완벽정리 !

 

이번 국토교통부에서 발표한 신혼부부 특별공급 소득조건 완화에 대한 주요 내용을 보면 아래와 같다.

 

▼ 무주택 신혼가구 92% 특별공급 가능

▼ 민영 신혼부부 특별공급 월평균 소득 140% (맞벌이 160%)

▼ 공공 월평균 소득 100% → 130% (맞벌이 140%)

 

 

신혼부부 특별공급 조건 완화 내용

 

위 주요 정책 내용에 대해서 정책의 의도된 바가 무엇인지, 정부에서 발표한 자료가 맞는지를 확인해 보고자 한다.

 

 

 

2. 신혼부부 92%? 서울은?

이 부분 팩트체크를 위해서 통계청 자료를 살펴보았다. 맞벌이 기준 월평균 소득의 160%는 889만 원이고 연봉으로 치면 1억 668만 원이다. 이 부분을 대략 연소득 1억으로 보겠다.

 

신혼부부 특별공급 조건 완화 참고1

통계청 자료에 의하면 전국 신혼부부 연평균 소득 1억 원 이상의 비율은 2018년도 기준 8.2%이다. 즉 1억 미만의 신혼부부 비율은 92%가 맞다.

 

다만 통계청에서 조사한 자료의 최신 버전이 2018년도이다. 매년 증가하는 추세상으로 본다면 2020년 기준 연평균 1억 이상의 신혼부부는 대략 10% 가까울 것으로 보인다. 

 

 

신혼부부 특별공급 소득조건 완화의 취지는, 좌절하고 있는 신혼부부에게 청약 당첨의 희망을 주기 위해서일 것이다. 지금도 좌절하고 있는 신혼부부는 과연 어디에 살고 있을까? 예상하건대 서울, 수도권 지역이 대다수일 것이다.

 

그렇다면 서울의 신혼부부 연평균 소득 1억 원 이상의 비율을 살펴보자.

신혼부부 특별공급 조건 완화 참고2

 

2018년 기준 18.2%이다. 다만 이 통계자료는 무주택자 + 유주택자이다. 전국 신혼부부 연평균 1억 원 이상 소득의 무주택자 유주택자 비율로 본다면, 서울 연평균 1억원이상 무주택자 비율도 15%는 될 것으로 예상된다. 여기에 2020년이라는 것을 감안하면 16~18% 정도 될것으로 추측된다.

 

다시 말해, 서울시민 신혼부부 기준으로 민영주택 분양 시, 신혼부부 특별공급 소득조건을 만족하는 비율은 대략 82~84%로 예측해볼 수 있다. 

 

신혼부부 특별공급 조건 완화 참고4

 

3. 공공분양주택 월평균 소득 100%→140% 의미

 

지난 3기 신도시 사전청약 조건에 대한 포스팅에서 언급하였듯이, 3기 신도시의 사전청약은 공공분양주택으로 공급될 예정이다. 시기는 2021년 하반기부터 2022년까지.

 

 

3기 신도시 사전청약 조건, 공공 분양 인거 아시나요?

 

신용대출 잔고는 계속해서 늘어나고, 아파트 가격은 계속해서 오른다. 이 상황에서 무주택자들이 유일하게 바라보고 있는 것은 3기 신도시일 것이다. 가장 절망적인 사람은 무주택자이면서 3기 신도시 사전청약 당첨 가능성이 없는 사람일 것이다. 바로 이런 사람들의 집 사자 열풍이 영끌족을 만든 게 아닌가 싶다.

 

이번 공공분양주택 월평균 소득 100% → 140% 완화 조치는 해당 소득구간의 영끌족에게 3기 신도시 사전청약의 희망을 안겨주는 정책이라고 할 수 있다. 

 

기존에 월평균 소득기준 100% 미만인 사람들은 그럼 어떨까? 근심이 늘어날 것이다. 당첨확률이 안 그래도 낮은데 더 줄어들었으니.

 

 

신혼부부 특별공급 조건 완화, 정부의 의도

 

 즉, 이 정책의 요지는 순수하게 '소득이 조금 높아도 공공분양주택을 공급해주겠다' 라기보다는 '100%~140% 소득구간 신혼부부들아, 영끌 하지 말고 사전청약 좀 기다려봐' 수준의 아파트 매수 수요 안정화 방안으로 봐야 정확할 것이다. 

 

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부동산 가격 안정을 위한 공급 증가과 수요억제 관점에서 본다면, 공급 증가는 문정부 초기에 추진하지 않았기 때문에, 현 상황에서는 방법이 없다. 127만호의 불확실한 공급계획, 거기에 사전청약이라는 가상 공급안이 이러한 실정을 잘 보여준다.  

 

즉, 현 시점에서 할 수 있는 것은 수요억제 뿐이다.

세법을 통해서 수요 억제는 어느정도 된걸로 봐진다. 다만 과도한 유동성으로 인해 확 꺽이는 듯한 모양새는 아니다. 부랴부랴 신용대출 규제로 유동성을 틀어막고 있는 상황에서 어떻게든 수요를 억제하기 위해 내놓은 정책이라고 생각된다.