저평가 아파트 찾는 방법 [모의 투자편]

 

 

 안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 경자누림입니다. 

 

 지난번 저평가 아파트 찾는 방법으로 친구 아파트 분석법에 대해서 설명드렸습니다.

 혹시 이 부분을 못보셨으면 아래 링크 참고하세요. 친구 아파트 분석법이 이해가 되고나서 이번 포스팅을 읽으시길 추천드려요.

 

저평가 아파트 찾는 방법 [친구 아파트 분석법]

 오늘은 모의 투자를 해보는 시간을 가질까 합니다. 모의 투자는 향후 부동산 투자에 있어 많은 도움을 줍니다.

 

 이 시기에 이렇게 움직였을때, 이 물건을 만약에 샀다면 몇개월 혹은 몇년 후 결과가 어떻게 됐을까?

 이 물건말고 다른 물건을 선택했다면 결과는 어땠을까? 등 본인이 생각하는 투자 근거에 대해서 확인을 해볼수 있기 때문입니다. 

 

 말로만 해서는 잘 이해가 안될 수 있어, 지난번 소개드린 광명 도덕파크 2단지와 평촌 샛별한양 6단지를 가지고 모의 투자를 해볼까 합니다. 

 

 

2017년 2월로 돌아간다

 

자, 지금은 2017년 2월입니다. 12년도부터 현재까지의 추세로 보아 두 단지가 매우 비슷하게 가격이 움직이는 친구 단지임을 알수 있습니다. 

 

그런데 2017년 2월 현재, 실거래가 기준으로 가격이 조금 벌어져있는게 보이시나요?

도덕파크 2단지는 3.3억에 거래가 되고 샛별 6단지는 3.0억에 거래가 되었습니다. 17년 2월 기준으로 3천만원의 차이가 있는 걸 알 수 있습니다. 

 

3억대에 거래되는 아파트에서 3천만원 차이는 적지 않습니다.

무려 10%의 차이죠. 10억대 아파트라고 치면 1억 이상 차이가 나는 셈 입니다.

 

 

2017년 8월

6개월이 지난, 2017년 8월이 되었습니다. 가격을 확인해 보겠습니다.  

 

도덕파크 2단지 3.3억 > 3.27억 (6개월 후)

샛별한양 6단지 3.0억 > 3.36억 (6개월 후)

 

샛별한양 6단지의 갭 메우기현상입니다. 두 아파트는 큰 입지의 변화가 없다면, 동일한 가격을 형성할수 밖에 없는 운명입니다.

 

그렇기 때문에 엎지락 뒤지락하면서 키맞추고 갭 벌리고, 갭 메우고를 반복할 수 밖에 없습니다.

 

 

2018년 2월

다시 6개월이 지나, 2018년 2월이 되었습니다. 1년이 지났습니다.

 

도덕파크 2단지 3.3억 > 3.27억 > 3.27억 (1년 후)

샛별한양 6단지 3.0억 > 3.36억 > 3.43억 (1년 후)

 

도덕파크 2단지는 1년간 3.3억대에 정체를 하였고, 샛별한양 6단지는 도덕파크 2단지와의 갭 메우기를 넘어 3.43억까지 올라갔습니다. 

 

1년 간 두 아파트에 서로 다른 사람이 각각 투자를 했다고 가정한다면, 도덕파크 2단지는 0원, 샛별한양 6단지는 약 4천만원의 이익을 보았을 것 입니다. 

 

보이시나요? 17년 2월에 3억대 아파트 투자를 고려한다면, 도덕파크 2단지보다 샛별한양 6단지가 더 좋은 선택이었을 것입니다. 적어도 갭 메우기를 할 3천만원 정도는 무난히 올라간다고 봤어도 됐을테니깐요.

 

 

2018년 8월

시간을 좀 더 돌려보겠습니다. 18년 8월이 되었습니다.

 

도덕파크 2단지

3.3억 > 3.27억 > 3.27억 > 3.86억 (1년 6개월후)

 

샛별한양 6단지

3.0억 > 3.36억 > 3.43억 > 3.50억 (1년 6개월후)

 

다시 6개월이 지났는데 이번에는 도덕파크 2단지가 치고 올라갑니다.

2018년 2월 기준으로 보았을 때, 도덕파크 2단지가 3.27억으로 샛별한양 6단지보다 가격이 2천만원 정도 저렴했었죠. 만약 18년 2월 매수 고려 시점이었다면, 단기간 내에 갭 메우기 효과를 볼수 있었을 것입니다.

 

아무튼, 17년도 2월에 매수 후, 2018년 8월 기준으로는 도덕파크 2단지는 약 5천만원, 샛별한양 6단지도 약 5천만원의 수익을 얻은 결과를 볼수 있습니다.

 

매매가가 샛별한양이 더 낮음에도 불구하고 수익은 똑같습니다. 싼 타이밍에 잘 산 셈이 되는 거죠. 

 

 

경자누림 생각

 이전 포스팅에서도 말씀드렸듯이, 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 점은 싸게 사는 것입니다.

얼마나 싸게 사느냐에 따라 성공적인 투자의 절반 이상이 결정되게 됩니다.

 

 앞서 봐 왔듯이, 싼 물건은 절대적인 가격이 저렴한 것을 뜻하는게 아닙니다. 동일한 물건이 싸지는 시기에서 매수를 해야한다는 것이지요. 폭락장에서 매수하라는 뜻이 아니라, 상승장에서도 상승율이 주춤하는 그 구간을 포착해서 매수 해야하는 것입니다. 

 

입지는 변하지 않습니다. (물론 호재를 동반하지 않는다면요, 호재에 의한 입지변화 분석은 다른 포스팅에서 다루도록 할께요 ^^) 

 

정해진 입지에서 싸게 사려면 타이밍을 잡자, 타이밍을 잡으려면 계속해서 가격 모니터링을 해야할 것입니다. 

 

 

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