영흥 푸르지오 분양공고 분석, 분양가 왜이래?

 

영흥공원 분양공고가 지난 9월 4일 공고 되었다. 9월 3일 부랴부랴 영흥공원 푸르지오에 대한 입지 분석과 예상 분양가를 기재하였은데, 비슷한 수준으로 분양가가 나와서 뭔가 뿌듯한 느낌이다. 수원 영흥공원 푸르지오 입지분석한 글은 아래를 참고하길 바란다.

 

수원 영흥공원 푸르지오 분양가, 입지 분석 한방에!

 

입지에 대해서는 이미 알아보았다. 이제 분양정보를 꼼꼼히 살펴보고, 주변시세도 어떻게 움직이고 있는지 확인을 해야한다. 신축 아파트는 가격의 기준이 없기 때문에, 동일 지역 내 비슷한 입지의 신축아파트와 비슷한 가격선으로 따라갈 확율이 높다. 때문에 신축아파트 가격분석 시에 동지역 신축아파트의 가격 추이를 반드시 확인하도록 하자.

 

 

 

1. 분양일정

 

관심있는 분이라면 조금만 찾아보면 아는 정보이다. 일정은 간단하게 집고 넘어가자.

 

 

9월 14일 특별공급, 9월 15일 1순위 청약이고 9월 23일(수) 당첨자 발표이다. 당첨된 사람들은 따뜻한 추석을 맞이할것으로 보인다. 

 

 

2. 분양가 (+확장비, 옵션비)

분양가에 대한 정리이다. 기준은 5층이상으로 규정하고 아래와 같이 정리하였다.

 

84 기준으로 평당 분양가는 약 1905만원 정도로 책정된 수준이다. 이전에도 분석을 했지만, 이정도 분양가 수준이면 매교 푸리지오SK뷰(팔달8구역), 수원 센트럴아이파크자이(팔달10구역) 수준과 거의 비슷하고, 망포 영통아이파크캐슬 3단지보다는 다소 높은 금액이다. 

 

지난 포스팅에서도 얘기했지만, 최근 아파트들의 옵션비용도 무시할수 없다. 세분화 함은 물론이고 안사기 어려울 정도로 유혹을 하기 때문에, 이런저런 것들 다 포함하면 분양가격이 올라간다. 대표적인 옵션항목은 현관 중문과 간접조명, 일부 침실 및 주방의 구조변경에 따른 추가 개조비, 선반추가비용, 에어컨 (공기청정기능 있으면 더 고가) 등이 있다.

 

 

옵션은 개개인별로 성향차이가 있기 때문에 더이상 이야기 하지 않겠다. 다만 대부분이 선택하는 확장에 대해서는 가격에 포함해서 보도록 하자. 왜냐하면 입주가 완전히 끝난 신축 아파트의 거래 시세는 당연히 확장비 + 일부 옵션비를 포함하고 있기 때문에 확장비와 최소의 옵션비용까지는 포함해서 비교하는 것이 합리적이다. 그렇기 때문에 영흥공원 푸르지오의 84기준 분양가 기준금액을 6.8억 정도로 보고 신축 아파트와 비교하면 좋을듯 하다. (단, 동일 분양아파트와의 비교에서는 당연히 분양가만 봐도 적절한 비교이다)

 

84기준 개인적으로 옵션표를 보고 최소한 이건 넣어야 해 라는 품목만 추려서 계산해보니, 약 700만원 정도 나왔다.

 

아, 그리고 타입에 대해서도 잘봐야할 것이다. 가격은 같은데 판상형과 타워형으로 나뉜다. 예상컨데 타워형의 경쟁율이 낮을 것이다. 가점이 높거나, 실거주용으로 죽어도 판상형이 좋다고 한다면 판상형으로, 당첨이 중요하다라고 생각한다면 타워형 쪽으로 신청을 하는게 좋을 것이다.

 

 

3. 신축아파트와 비교

 

비슷한 입지의 신축아파트 가격을 살펴보자. 비슷한 입지의 신축 아파트 가격은, 향후 이 아파트 가격을 따라가겠구나 라고 예상해볼수 있다. 무조건 오른다가 아니라, 현재 시점에서 투자 가치를 확인하자는 취지이다. 즉, 가격이 떨어지면 같이 떨어질수도 있다.

 

출처 : 네이버지도

 

인근에 입주년차 5년이하, 세대수 1000세대 이상인 아파트로 분류를 하면 아래와 같이 힐스테이트, 아이파크캐슬 1단지 2단지가 나온다 (하늘채의 경우, 현재 시공중이다) 

 

 

출처 : 아실

 

실거래가 기준으로 보면 힐스테이트영통 > 영통아이파크캐슬 1단지 > 영통아이파크캐슬 2단지 순이다. 최고가 기준으로 보자.

 

힐스테이트영통 9.25억

아이파크캐슬 1단지 8.4억

아이파크캐슬 2단지 8.1억

 

사실 3개 단지의 입지는 거의 비슷하기 때문에, 무엇이 이런 가격차를 만들어냈나 의아할수도 있다. 하지만 이유는 명백하다. 바로 역과의 거리이다. 

 

 

망포역을 기준으로 힐스테이트영통 > 영통아이파크캐슬 1단지 > 영통아이파크캐슬 2단지 순으로 가까이 위치한다. 이 순서대로 가격이 형성이 되었다. 나머지 학교나 대형마트, 공원등의 입지는 다 같이 누릴수 있기 때문에 거의 차이가 없다. 

 

그렇다면 여기서 과연 어떠한 아파트와 비슷한 가격대를 형성하게 될까?

 

 

공원 내부가 어떻게 길이 생길지는 모르겠지만, 최단거리로 간다고 했을때 이정도 수준이다. 1.1km 수준. 거리만으로 본다면 영통 아이파크캐슬 1단지와 비슷하다. 현 시세 기준 8.4억. 분양가를 옵션 포함하여 보수적으로 7억으로 산정하더라도 1.4억의 차이 정도가 난다고 보면된다. 

 

영흥공원은 막강한 대면적의 공원이 있다. 영통 아이파크캐슬과 비교가 되느냐 라는 분들도 있다. 물론 맞는 말이다. 도심 내 대면적의 공원은 정말 큰 메리트이다. 

 

그렇다면 영통아이파크캐슬이 가지고 있는 장점을 영흥공원 푸르지오가 가지고 있는지를 봐야한다. 대규모 신축단지 구성으로 인해 정리된 도시 느낌, 도보이용 가능한 마트 등은 영흥공원 푸르지오가 가지고 있지 않은 부분이다. 때문에 영흥공원 개발 호재가 있다하더라도 시세의 기준이 되는 가격은 영통아이파크캐슬 1단지 정도로 갈것이다 라고 생각되는 부분이다.

 

 

4. 청약 전략

 

지극히 개인적인 의견이니 참고하길 바란다. 분양가가 로또수준은 아니지만 충분히 메리트 있는 금액이라고 생각한다. 수원이 분양가 상한제가 되지 않는 이상은 향후 신축 아파트도 비슷한 금액대를 형성할 것이다.

 

위에서 언급한바와 같이, 아주 객관적으로 보자면 영통아이파크캐슬 1단지와 비슷한 가격추이로 갈것 같지만, 영통이라는 지역 특성을 보면 또 다르게 해석할수도 있다. 영통은 전통적으로 수원에서 학군이 그래도 괜찮다는 지역 중 하나이다. 1990년대 후반 형성된 대규모 단지는 이제 완전히 거주지역으로 자리를 잡았고, 어느정도 학군도 형성이 된 상태이다.

 

그런데 정작 주변에 들어갈만한 신축 아파트는 없다. 1990년 대 후반 대규모로 조성된 아파트 이후로는 신축이 들어서질 않았다. (입지가 조금 떨어진곳에 생기긴하였으나, 이곳은 제외. 영통 1~9단지 기준으로 본 것이다) 때문에 학부모 입장에서 애들 교육상 영통을 떠나긴 싫고, 광교는 비싸고, 망포쪽 보단 영통이 애들 키우기 좋은것 같은데 라고 생각하는 사람이 정말 많을 것이다. 이 사람들의 수요가 영흥공원 푸르지오로 몰릴 것으로 생각한다.

 

즉, 영통지구에서 전세, 무주택, 초등학생 자녀, 수원 직장의 조건을 만족하는 사람들이 대거 몰릴것으로 생각된다. 그리고 수원 내에 도심 내 서울숲 규모의 대규모 공원이 생기는 것에 인근 주민들이 큰 기대감을 가지고 있다. 좋은 아파트 임은 분명하다고 생각한다.