울산 문수로 에일린의 뜰, 청약 완벽 분석!

최근 울산의 부동산은 뜨겁다. 정확히 얘기하면 울산 남구의 부동산이 매우 뜨겁다. 

9월 KB 부동산 월간 시세동향 리포트를 보면 울산 남구의 주택가격 증감률은 1.15%로 전국 평균을 크게 웃돈다. 

 

이러한 뜨거운 열기에는 최근에 분양한 단지들의 몫이 매우 컸다. 이렇게 뜨거운 불장에 기름을 붙는 또 하나의 분양단지, 울산 문수로 에일린의 뜰이 곧 분양을 시작한다. 

 

 

1. 문수로 에일린의 뜰, 분양개요

1-1. 분양일정

추석 연휴 이휴, 다음주 수요일인 10월 7일, 특별공급을 시작한다. 그리고 다음날인 10월 8일 1순위 모집을 시작한다.

 

당첨자 발표는 10월 16일로 예정되어 있다. 이후 당첨자들은 10월 20일~24일까지 서류제출을 완료하고 10월 27일~29일까지 정당계약을 진행하게 된다.

 

 

 

1-2. 세대수

문수로 에일린의 뜰은 지역조합아파트이다. 때문에 조합원의 물량을 제외한 나머지 물량을 일반분양으로 모집한다.

 

문수로 에일린의 뜰의 경우, 조합원 물량이 많은 편이다. 전체 384세대 중 일반공급 물량은 99세대 뿐이다. 조합원 비율이 전체의 약 74% 수준으로 대부분 조합원에게 물량이 배정되었다. 

 

평형은 59, 75, 84㎡ 로 구성되어 있고, 일반 분양은 각각 45, 25, 31세대가 공급될 예정이다. 

일반분양 물량으로 배정 받을수 있는 동호수의 배치이다. 생각보다 저층물량을 조합에서 많이 가져갔다. 4층이하 총 52세대 중 23세대가 일반분양으로 배정되어있다. 조합에서 저층물량을 50% 이상 가져간 것이다.

실제로 저층 수요가 많았을 수도 있고, 일반분양의 인기를 위해서 적절히 배정했을 수도 있다.

 

1-3. 기타 주요사항

해당 분양단지는 해당지역 거주자에게 우선 공급한다. 즉, 울산광역시 거주자를 우선으로 한다. 1순위 청약경쟁률이 1을 넘어가면 울산광역시 거주자가 아니면 당첨되지 않는다.

 

그리고 일반 공급 물량 중 85㎡이하의 경우, 가점제 40%, 추첨제 60%, 85㎡이상은 추첨제 100%로 공급한다고 고지되어 있다. 문수로 에일린의 뜰의 평형구성은 모두 85㎡이하이기 때문에 가점제 40%와 추첨제 60%라고 생각하면 된다.

 

예를 들어 84㎡ 추첨제를 노린다고 한다면, 일반분양 세대수 총 31세대 중 특별공급 13세대를 제외한 일반공급물량은 18세대가 된다. 여기에 60%가 추첨제이기 때문에 10.8세대, 즉 11세대를 추첨제로 공급하게 된다는 뜻이다. 

 

그리고 해당 단지의 전매제한은 당첨자발표일인 10월 16일 이후로 6개월이다. 투자를 위한 사람이라면 반드시 참고해야하는 사항이다. 참고로 분양권 전매에 대해서는 21년 이후로 양도소득세가 큰 폭으로 상승했다. 내용이 궁금한 사람이라면 아래 링크를 참고하자.

 

 

▼ 부동산 세법 개정안 총정리 (양도세편)

 

부동산 세법 개정안 총정리 (양도세 편)

 

 

2. 문수로 에일린의 뜰, 분양가 (feat. 주변시세)

분양가에 대해서 알아보도록 하자.

출처 : 호갱노노

가장 비싼 층인 16~25층 기준으로보면, 84타입이 6억 8410만원이다. 평당 2,000만원을 넘는 금액으로 지방광역시 치고도 높은 분양가에 속한다. 그만큼 울산 남구의 아파트 시세가 상당히 올랐다는 것을 증명하다.

 

그렇다면, 분양가가 적절한지, 주변 아파트 단지의 시세는 얼마로 형성이 되어 있고 어느정도의 시세차 실현이 가능할지 예상해 보도록 하자.

 

먼저 인근에 분양한 분양단지를 살펴보자

문수로 두산위브더제니스와 문수로 동문굿모닝힐은 각각 19년 3월과 11월에 분양한 단지이다. 평당 분양가는 각각 1,456만원과 1,362만원을 기록했다. 약 1년 사이에 분양가도 엄청나게 올랐다. 

 

 

 

그렇다면 문수로 에일린의 뜰은 근거없이 막무가내로 분양가를 올렸을까? 절대 그렇지 않다.

 

 

문수로 에일린의 뜰과 매우 인접해있는 인근의 준 신축급 아파트 단지, 아이파크의 지난 시세를 보자. 입주 8년차 아파트로 2019년 하반기까지는 큰 가격변동 없이 일정하게 왔다가, 지난 19년 하반기부터 큰 폭으로 상승한 것을 볼수 있다.

 

문정로 동문굿모닝힐의 분양 당시인 19년 11월 기준, 아이파크의 33평 시세는 약 6억 중, 후반대. 때문에 동문굿모닝힐의 분양가 4억 중반대는 매우 합리적이었다.

 

 

 

 

그러나 현재 문수로2차 아이파크의 33평 시세는 9억을 돌파했다. 1년도 안된 사이에 3억 가까이 오른 셈이다. 문수로 에일린의 뜰이 고분양가인 이유는 여기에 있다. 

 

34평형 기준으로 문수로 에일린의 뜰이 6억8천임을 감안하여 주변시세와 비교하면, 약 2억원의 시세차익을 볼수 있다는 얘기다.

 

 

 

3. 문수로 에일린의 뜰, 입지분석

문수로 에일린의 뜰의 입지는 한마디로 얘기하면 교통, 학군, 공세권이라는 점이다. 

 

 

▼ 교통입지

울산은 지하철이 없다. 때문에 주변의 편의시설과 자동차 교통이 편리한 지역이 상대적으로 가격이 상승할수 있는 여력이 있다.

 

울산의 공업탑은 울산의 중심으로 사통팔달로 연결된다는 장점이 있다. KTX 울산역, 문수로, 봉월로등을 이용하여, 울산 어디든지 쉽게 갈수 있기 때문에 울산 내 직장을 가진 사람이라면 누구나 살고 싶어하는 위치이다.

 

 

▼ 학군

신정동에서 옥동으로 이어지는 학원가는 명실상부 울산의 최고 학군이 밀집해있는 지역이다. 울산의 최고 명문고라고 할수 있는 학성고와 울산여고를 비롯해 인접해 있는 초 중학교의 수준도 높다.

 

 

▼ 공세권

공원이 얼마가 가까이 위치해 있느냐도 최근 아파트 가격을 좌지우지하는 중요한 요소가 되었다.

 

그런 의미에서 문수로 에일린의 뜰의 경우, 울산대공원이라는 울산 최대 공원에 인접해 있다. 지도의 남쪽으로 보이는 울산 대공원은 울산 도심에 위치해 있고, 울산에서 규모가 가장 큰 공원이다. 반경 1km 이내에 위치해 있어 도보로도 이용이 가능할 것으로 보인다. 

 

 

 

4. 문수로 에일린의 뜰, 평면도

평면도를 살펴보자

 

▼ 59㎡ 타입

 

59타입임에도 불구하고 4베이 구조에 안방 드레스룸까지 완비하고 있다. 59타입이라는게 믿기지 않을 정도로 잘 뺀 구조임은 틀림없다.

 

 

▼ 75㎡ 타입

 

타워형 구조의 75타입이다. 

 

 

 

▼ 84㎡ 타입

가장 인기가 좋을 것으로 예상되는 84타입은 59타입과 구조는 거의 동일하고 크기가 더 커진 느낌이다. 

 

이상으로 문수로 에일린의 뜰, 분양정보 분석을 마치겠다.

 

개인적으로 울산 광역시의 경우에도 단기간에 분양가가 상당히 많이 올랐기 때문에 조금 우려되는 부분이 있다. 울산 자체 내의 신축아파트 수요와 외지인 투자비율 등을 적절히 고민하면서 투자처 혹은 실거주 주택을 현명하게 마련해야 할것 으로 생각된다.