부동산 세법, 세대와 주택수의 정의 !

710 부동산 대책의 주된 내용은 다주택자 및 법인의 주택취득세율 강화 내용이었다. 대책 발표 직후, 많은 국민들에게 혼란은 가져왔고, 이를 정리하고자 추가 보완 대책들이 연이어 나왔다. 이를 최종적으로 정리하고자 다주택자 및 법인 주택 취득세율 강화 관련 지방세법 개정안이 7월 28일에 나오게 된다.

 

 

부동산 세법, 세대와 주택수의 정의 - 정부발표자료

 

 

오늘은 이 내용에 대해서 정리해보도록 하자

이전에 710 주택시장 안정 보완대책 관련 내용은 아래 링크에서 요점만 확인하도록 하자

 

부동산 세금을 분류함에 있어서 기준이 되는 것이 세대와 주택수이다.

1가구 1주택, 1가구 2주택, 1가구 5주택 등등 1가구 즉, 세대수와 주택수에 따라서 양도소득세, 취득세, 보유세 등이 달라지게 된다. 내가 1세대인지 2세대인지, 1주택자인지, 3주택자인지가 중요한 것이다.

 

따라서 이번 부동산 세법 개정안 세대의 범위와 주택수의 산정방법이 핵심이다.

 

 

부동산 세법, 세대와 주택수의 정의 표지

 

 

1세대의 범위는?

1세대의 범위 1

1세대의 범위 2

 

주민등록법 제 7조에 따라 주민등록표에 함께 기재된 가족을 1세대로 칭했다. 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주한다면 1세대로 간주한다. 즉, 떨어져서 사는 부부나 미혼인 30세 미만의 자녀도 주민등록표에 기재된 것과 같이 1세대로 간주한다는 것이다. 그런데 여기에 예외적인 경우가 있다.

 

만약 미혼인 30세 미만의 자녀가 중위소득 40%(2020년 기준, 175만원)이상의 소득이 있고 분가한 경우 부모와 구분하여 별도 세대로 판단하게 된다. 이 부분은 12월 16일 부동산 정책에서 변경된 내용인다.

 

쉽게 설명하면, 30세 미만 월 175만원 이상 소득이 있는 분가한 자녀가 아파트를 구매하려고 할때, 본래는 부모가 1주택을 가지고 있다면, 2주택자에 해당하는 취득세율 8%를 내야했다. 그러나 이번 변경된 부동산 지방세법에 따르면 부모와 별도 세대로 판단되어 1주택 1세대 취득세율 1~3%를 적용받게 된다.

 

부모님 부양을 위해 세대를 합치는 경우에도 세대를 분리하는 것으로 법이 개정되었다.

 

자녀와 부모가 각각 주택일 1개씩 가지고 있고, 동거봉양 즉 부양을 위해 세대를 합치는 경우라면 각각 독립된 세대로 인정해준다는 것이다. (단 직계존속 65세 이상) 부모 봉양을 위한 합가는 투기로 보기 어렵다는 취지에서 나온 개정안인듯 하다.

 

 

주택수 산정방법

주택수 산정방법

 

부부 공동명의의 주택은 각각 0.5세대로 분류된다. 즉, 1세대 1개 주택으로 인정이 된다. 공동명의라고 2주택이 아니라는 것이다. 만약 동일세대가 아닌 사람과의 공동지분으로 주택을 소유한다면, 각각 0.5주택이 아닌 1주택을 소유한 것으로 보게된다. 

 

 

상속주택의 경우, 간단히 설명하면 상속개시일로부터 5년까지는 소유 주택수에 포함시키지 않는다. 다만 5년이 지나면 상속지분이 가장 큰 사람의 주택으로 판단하고, 상속지분이 가장 큰사람이 2명 이상인 경우라면 당해 주택에 거주하는 사람, 최연장자 순으로 주택의 소유권을 판단하게 된다.

 

이런 경우가 있을수 있다. 부모님께서 갑자기 돌아가셔서 어쩔수 없이 상속을 받아야하는데 이에 대한 세금을 낼 경제적인 여유가 없는 경우. 이러한 경우가 있을 수 있기 때문에 유예기간 5년을 두도록 한 내용이다.

 

분양권과 입주권 자체는 취득세 과세 대상이 아니므로, 취득을 하게 되더라도 별도로 과세 대상이 되지 않는다. (다만 입주권 취득시에는 주택이 멸실된 토지지분에 대한 취득세를 부과받게 된다) 그렇지만 소유주택수에는 포함되게 되므로 만약 1주택 1분양권 혹은 1주택 1입주권자의 경우, 2주택으로 취급하게 되니 주의하여야 한다.

 

법 시행 이후 부터는 신규 취득한 주거용 오피스텔의 경우에도 주택수에 포함시킨다. 다만, 오피스텔 분양권의 경우 아파트와 내용이 다르다.

 

 

주택수 산정방법2

 

오피스텔 분양권의 경우, 주택수에 포함시키지 않기 때문에 주택수에는 포함되지 않는다. 그리고 주거용 오피스텔을 구매할 경우, 취득세율도 중과되지 않고 건축물 취득세율 4%가 적용되게 된다.

 

자, 그럼 일시적 2주택에 대한 이슈는 어떻게 될까?

거주지 이전을 목적으로 신규주택을 취득하면서 일시적으로 2주택이 되는 경우, 신규주택에 대한 취득세 중과를 하지 않는 것으로 정해졌다. 즉, 취득시 1~3% 세율로 납부를 하면 된다. 단, 종전 주택은 3년 이내 (조정대상지역의 경우 1년 이내) 처분 혹은 멸실을 하여야 한다. 단, 다주택자의 경우 이런식으로 일시적 N 주택 혜택을 받을 수는 없다.

 

1주택 보유 중, 분양권 취득으로 일시적 2주택이 되는 경우, 주택처분 기한이 실제 아파트 등기일자 기준으로 3년 (조정지역 1년) 이내로 보면 된다.

 

 

그리고 조정지역, 비조정지역을 동시에 가지고 있는, 혹은 매입을 하려고 하는 사람이라면 어떠한 취득세율을 적용받게 되는지 혼란스러울수 있다.

 

취득세율

답은 취득하려고 하는 주택이 어느 지역에 속해있는지만 보면 된다. 즉, 조정지역 1주택자가 비조정지역 1주택을 추가 매수한다면 취득세는 1~3%를 적용받게 되고, 반대로 비조정지역 1주택자가 조정지역 1주택을 추가 매수한다면 취득세는 8%가 된다.

 

 

 

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710 부동산 대책 이후, 세법에 대해서 많은 국민들이 혼란스러워 하기도 하고, 불만이 많기도 하였다. 명확하지 않은 기준, 소급적용, 잇다른 보완법안 등으로 더욱더 정부 정책에 신뢰를 잃은 것은 사실이다.

 

덕분에 더욱더 복잡해진 세법속에서 2주택 이상 주택을 보유하고 있는 사람이라면 부동산 세법 공부는 이제 필수가 되어버린 셈이다. 향후 부동산으로 자산을 증식하고자하는 1주택자 혹은 무주택자들의 경우에도 미리미리 부동산 세법에 대해서 학습을 하고 미래를 대비하도록 하자. 워낙 소급적용이 많기 때문에 언제 어떻게 법 적용이 될줄 모른다.

 

그럼 이만!