조합 입주권 매매가 Table 이해 하기!

재개발 사업이 진행되고 있는 매물의 매수를 생각하고 여기저기 매물을 찾다보면 생소한 매매가격표를 받아보게 될 것이다. 일반적인 아파트 매매는 매매가만 딱 표시되어 있고, 그 돈이 있냐 없냐만 판단하면 매수를 고려할수 있지만, 재개발 조합원 입주권의 경우, 그리 간단하지만은 않다. 그렇다고 어렵지도 않으니, 한방에 이해하고 투자자금과 매매대금을 확인해보기 바란다.

 

 

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재개발 입.주.권. 매수를 고려한다면, 사업진행단계는 관리처분계획인가 이후 단계일 것이다. 말 그대로 관리처분에 대한 계획을 인가받은 상태로, 관리처분계획 인가를 받은 재개발, 재건축 정비구역이라면 사업이 진행될 확률이 매우 높다.

재개발 사업의 시행단계에 대한 자세한 설명은 이전에 포스팅한 내용을 참고하길 바란다.

 

그럼 해당 단계의 매물을 구매하기 위해 네이버 부동산 및 부동산이 운영하는 블로그를 찾아보면 가격에 대해서 자세히 설명해주는 경우가 있다. 그런데 여기에는 다소 생소한 용어가 포함되어 있다. 이것들의 의미가 무엇인지 제대로 알고 부동산 중개업자와 상담을 한다면 보다 수월하게 대화를 이어나갈수 있을 것이다.

 

 

 

재개발 입주권 조합원 매물에 대한 예시를 보면서 이해해 보자.

먼저 조합원 분양가이다. 쉽게 말하면 조합원들에게 아파트를 분양하는 가격이다. 보통은 주변 일반 분양 시세보다 훨씬 저렴한게 일반적이다. 그리고 프리미엄은 일반적으로 얘기하는 피 이다. 이것은 일반 분양권 거래와 같은 개념이다. 즉, 조합원 분양가 + 프리미엄이 아파트를 매입하는 매입가이다. 예시를 기준으로 본다면 조합원 분양가 2억9천만원에 프리미엄 2억9천5백만원을 합한, 5억8천5백만원이 아파트를 매입하는 매입가격이 된다. 여기까지는 아주 쉽다. 그러면 내가 입주권을 매수한다면, 당장 매입가 5억8천5백만원을 지불하면 될까? 아니다.

 

조합원 분양 계약도 일반 분양과 같이 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘기 때문에, 어느 단계에 와있느냐에 따라서 당장 지불해야 할 금액은 달라진다. 단, 조합원 입주권의 경우에는 시공사와 계약금을 지불하기 전에도 거래가 가능하기 때문에, 이 단계에서 거래를 할 경우에 대해서 설명하겠다. (그 이후의 경우는 일반 분양권 거래와 거의 비슷하다)

 

 

위 그림을 보면서 설명하도록 하겠다. 조합원이 시공사와의 분양계약 전 단계인 매물을 거래 시, 원래집 (감정평가액 or 권리가액) + 조합원 권리 (프리미엄) 만 지불하면 된다. 이때, 원래 집을 부수기 위해서 시공사에서 이주비용을 대출로 지원해주는데, 보통 조합원 입주권 거래 시에는 이 이사비 대출을 매수인이 승계받게 된다. 즉, 당장 매수에 필요한 돈은 원래집 (감정평가액 or 권리가액) + 조합원 권리 (프리미엄) - 이주비 대출금액 이 된다. 위 예시를 기준으로보면 7,900만 + 29,500만 - 3,160만 = 34,240만원 이다.

 

자, 매수인에게 당장 필요한 돈이 얼만지는 나왔다. 이게 끝이 아니다. 매수 이후 시공사와 분양계약을 체결하게 되는데, 이때 매수인 분양가격을 기준으로 계약을 하게 된다. 매수인 분양가는 조합원에게 공지된 분양가 (조합분양가) - 원래집의 가치 (감정평가액 or 권리가액) 이 된다. 이를 조합원 추가분담금 이라고 부른다. 따라서, 시공사와 계약하는 조합원의 조합분담금 금액은 조합원마다 각자 다 다르다.

 

위의 표 기준으로 보면, 조합 분양가 29,000만 - 원래집 7,100만 = 21,100만원이 향후 시공사와 계약하게될 금액이 된다.

결론적으로 향후 들어갈 비용을 포함한 총 비용은 당장 필요한 돈 34,240만원 + 향후 시공사와 계약할 금액 21,100만원 + 승계 받은 이주비 대출 3,160만 = 58,500 만원이 되게 된다. 

 

이해를 위해 풀어서 설명을 했다. 실제 입주권 매매가 테이블을 볼때는 이렇게 보면 쉽다.

 

실투자금 : 당장 필요한돈

= 감정평가액(or 권리가액) - 이주비대출 + 프리미엄

 

총 매입가

= 조합원 분양가 + 프리미엄

 

 

※ 감정평가액, 권리가액

재개발 정비구역 내 주택에 대해서 감정평가를 하게 되는데 이때 책정된 금액이 감정평가액이다. 그리고 조합원 분양계약 전에 시공사에서 이러한 감정평가액과 시공에 들어가는 비용 등을 계산기로 두들겨보고 남는 금액을 조합원에게 돌려준다. 돌려주는 방식은 감정평가액을 올려주는 것이다. 예를 들면 감정평가액 x 1.2 (120%) 이런 식으로. 이때 120%를 비례율이라고 하고 이렇게 계산된 금액을 권리가액 이라고 한다. 

 

 

처음부터 이렇게 알려주면 되지 왜 이렇게 복잡하게 설명하냐 할수 있겠지만, 이런 전체적인 과정을 이해해야지만 매수시, 작성하게될 다양한 계약서와 서류, 그리고 향후 필요한 금액에 대해도 정리를 할수 있기 때문이다. 그렇기 때문에 반드시 금액이 의미하는 바를 이해하고 조합원 입주권 매수에 나서길 바란다. 그래야 부동산 중개업자나 매도인과도 말이 통할 것이다.

 

그럼 이만!