부동산 대책 :: 8.4 주택공급 확대방안

 

지난 8월 4일, 정부가 추가 부동산 대책을 발표했다. 그 타이틀은 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 이었다. 어떻게 수도권지역에 주택공급을 할 계획인지, 포스팅을 통해 알아보도록 하자.

 

 

 

 

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목차를 보면 크게 5가지 공급대책안을 확인할수 있다.

 

1. 신규택지 발굴

2. 3기 신도시 등 용적률 상향, 기존사업 고밀화 추진

3. 재건축 재개발등 정비사업 공공성 강화

4. 규제완화로 도심공급 확대

5. 기존 공공물량 분양 사전청약 확대

 

'이러 이러한 정책을 써서 이번에 13.2만호를 추가로 공급할 정책을 가지고 왔습니다'가 이 정책의 요지이다. 

 

이전 5월 6일 발표한 서울도심 주택공급 안 발표시 계획한 7만호 + 금번 추가 물량 확보한 13.2만호 + 공공분양물량 사전청약 확대 6만호로 26.2만호를 공급하겟다고 하는 정부.

 

이번 발표안은 정말 자세히 들여다볼 필요가 있다. 판단은 각자의 몫이겠지만, 팩트에 임각해서 좀더 자세히 살펴보도록 하자.

 

 

1. 신규택지 발굴 : 3.3만호

 

신규택지 발굴 중 가장 큰 규모는 태릉 CC와 용산 캠프킴 등 군부지이다. 특히 태릉CC의 경우 1만호 공급 계획이 수립되어 있는데, 이는 그린벨트 해제 찬반 논란이 끊이질 않고 있다. 

 

 

 

그리고 신규택지 발굴 대책에 뜨거운 감자인 '정부 과천청사 일대' 와 '상암 DMC 미매각부지' 이다. 이는 대책이 발표되고 나서 바로 반발의 목소리가 나왔다. 특히 여당의원인 정청래 지역구 국회의원은 상암동에 또 임대주택을 지으려는 것이냐며 반발하였고, 과천시장의 경우에도 시와 협의된바 없다고 일축 하였다.

 

심지어 과천시의회에서는 정부과천청사 일대 개발을 저지하기 위해 일대를 문화재로 지정하는 방안을 추진하고 나섰다. 지자체와 국회의원 간에 협의가 1도 되지 않은 상태에서 발표된 대책이라는 것을 알수 있다. 추진에 난항이 예상된다.

 

 

2. 3기 신도시 등 용적률 상향, 기존사업 고밀화 추진 : 2.42만호

 

3기 신도시 용적률 상향으로 2만호를 추가 공급하겠다고 밝혔다.

 

 

주거단지 밀도를 높여서 2만호를 공급하겠다는 계획인데, 이건 정해진 3기 신도시 땅에 주택을 더 밀어 넣겠다는 내용이다. 하려면 충분히 할수 있을 것이다.

 

다만, 3기 신도시의 실직적인 공급, 입주시점이 관건이다. 1기, 2기 신도시에서 우리는 이미 경험을 하였다. 신도시 개발에 대해서는 사업속도가 그만큼 중요할 것으로 생각된다.

 

 

3. 재건축 재개발등 정비사업 공공성 강화 : 7만호

공공참여형 고밀 재건축 도입으로 무려 5만호를 추가 공급하겠다고 발표하였다. 이번 공급대책에서 또 하나의 뜨거운 이슈거리이다. 과연 어떻길래?

 

 

 

재건축 사업의 공공참여로 5만호, 공공재개발 사업으로 2만호.

어떻게 공공참여로 재건축 사업에서 5만호나 추가 공급한다는 것인가?

 

논리는 이러하다. 기존 용적율 250%에서 500%로 두배를 늘려주고, 늘어난 양에서 절반은 일반 분양하고 절반은 기부 채납을 해라, 기부채납 세대 중에 절반은 임대, 절반은 분양을 하겠다 라는 내용이다. 기부 채납이라는 것은 정부에게 내놓으라는 것이다. 결국 용적율 늘려주고 절반은 내놔, 절반은 일반 분양해서 수익율을 챙겨 라는 의도로 보인다.

 

그러나, 용적율을 2배로 늘리게 되면 공사비용이 어마어마하게 상승한다. 분양가 상한제로 분양가격도 상당히 제한적이고, 초과이익은 일부 환수해가고... 이러한 상황에서는 재건축 조합원들에게 혹 할만한 메리트가 없다.

 

과연, 재건축 조합원들은 어떻게 생각할까?

이익은 없고, 내 아파트는 닭장이 되어가는데 좋을리가 없다. 추진에 난항을 겪을 것으로 예상 된다는 전문가들의 의견이 많다. 나 또한 그렇게 생각한다.

 

다만, 공공이 참여하기 때문에 사업속도는 빨라질수 있다. 지자체 등과의 갈등으로 사업속도가 더뎠던 조합의 경우에는 가능성이 있긴하다.

 

용적율 상향에 따른 35층 아파트 높이 제한을 정부는 풀겠다고 하는데 서울시는 못풀겟다고 한다. 정책 발표 전에 충분한 협의가 되지 않은 상태에서 성급히 발표한게 아닌가 하는 생각이 든다.

 

4. 규제완화로 도심공급 확대 : 0.5만호

 

규제완화로 도심공급 확대를 하겠다는 0.5만호 중 0.3만호가 노후 공공임대 재정비 시법사업을 추진하겠다는 것.

즉, 오래된 임대주택 부셔서 새 임대주택 만들어 준다는 얘기이다.

 

 

대세에 큰 영향이 없으므로 이건 더 보지 않겠다.

 

 

5. 기존 공공물량 분양 사전청약 확대

 

기 계획된 공공택지 내 공공분양 중 사전 청약물량을 당초 9천호에서 6만호로 대폭 확대한다는 내용이다. 이건 사실상 늘리는 것이 아니라, 청약할 물량을 더 땡겨서 빨리 청약을 하겠다는 내용. 늘어나는 물량 중 50%는 생애최초 구입자, 청년, 신혼부부 등에게 공급하겠다고 한다.

 

 

이 정책에 대해서는 어떻게 생각하는가? 기존 3기 신도시 물량의 일부를 단순히 더 빨리 분양하는 수준으로 실제 공급이 늘어난 것은 아니다. 그리고 이것의 50%는 생애최초 구입자나 청년, 신혼부부에게 공급하겠다는 대목에서 정부가 2030 세대의 지지율 이탈을 얼마나 민감하게 받아들이고, 다급하게 정책을 발표했는지를 알수 있다.

 

게다가 선분양제도에서 오는 여러가지 트러블도 예상된다. 분양자체도 착공 후 바로 계약을 하는 것으로 선분양에 속하는데, 이건 선분양의 선분양인 격. 정말 아무것도 없고 도면하나 펴놓고, 조감도 하나 펴놓고 청약을 해서 계약을 하면, 또 다시 수년을 기다려야한다. 

 

훔.. 어떻게 생각하는가? 할말은 많은데, 조금 참도록 하겠다.

 

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임대주택의 공급이 너무 많다. 실제로 실수요자들이 원하는 주택의 형태가 임대주택일까에 대해서 잘 생각해봐야한다. 실제 주택시장의 실수요자들을 얼마나 임대주택으로 돌릴수 있을 것인지, 이러한 임대주택 공급효과로 인해 시장의 주택가격을 떨어트릴수 있을 것인지는 시장의 피드백을 지속 모니터링 해야할 것이다.

 

강남을 사냐, 강북을 사냐 / 한강 조망권에 사냐, 아니냐 / 역세권에 사냐, 비역세권에 사냐 등등으로 주거 지역이 등급화 되고 있는 요즘 상황에서 임대 주택의 과다한 공급은 자가에 사냐, 임대 주택에 사냐 의 또 하나의 등급을 만들어 낼것으로, 개인적으로 생각하는 바이다.

 

굉장히 우려가 되고 지속 관찰해야할 정책이라고 생각된다.

그럼 오늘은 여기까지.