경기도형 기본주택, 임대 주택이랑 달라?

 

 

2020년 7월 23일, 경기 주택 도시공사에서 경기도형 기본주택이라는 개념의 새로운 임대주택을 공급하겠다는 계획을 발표했다. 모든 국민의 주거안정성을 확보함과 동시에 매매시장의 수요억제를 도모하고자 이와 같은 정책을 발표했다고 한다. 자세한 내용에 대해서 하나씩 살펴보도록 하자.

 

 

1. 경기도형 기본주택, 자격요건은?

 

경기도형 기본주택의 자격요건에서 강조하고 있는 부분은 '누구나' 이다. 기존 정부 정책은 저소득층, 신혼부부, 청년등 특정 주거약자를 대상으로 한 정책이었으나, 이번 경기도형 기본주택의 주 요점은 누구에게나 공급을 하겠다는 것이다.

여기에 한가지 전제는 있다. 당연히 무주택자여야만 한다. 

 

무주택자라면 누구나 가능하다.

(물론, 이 글을 쓰는 시점에서는 이러하다)

 

 

2. 세부 공급계획

 

3기 신도시 중, GH공사 참여지분에 해당하는 주택수의 50% 이상을 공급하는 것을 목표로 하고 있다. 그렇다면 GH 지분은 어떻게 될까?

 

3기 신도시의 GH공사 지분을 살펴보면, 하남 교산지구 30%, 과천 45%, 용인플랫폼시티 95%, 안산 장상지구 20% 이다. 

즉 하남, 과천, 용인, 안산에 계획된 신도시 가구수를 이용하여 계산해보면, 총 6만4천호 중 최소 1만3천호 이상은 기본주택으로 공급할 예정이라는 말이 된다. 

 

그리고 발표자료에 보면 경기도현 기본주택 50%이상 + 공공임대주택 35%이상 이라는 문구가 있다. 아마도 공공임대주택까지 포함한다면 2만호 가까이 되지 않을까 싶다. 전체의 약 30% 수준이 임대주택으로 공급된다고 예상해 볼수 있다.

 

3기 신도시에 대해서 좀 더 알고 싶다면, 아래 링크를 참고하길 바란다.

 

 

3. 기존 임대주택과 차이점은?

 

경기도 기본주택이 기존 임대주택 정책과 다른점은 무엇이 있을까? 발표자료를 살펴보자.

 

기존에는 좋지 않은 지역에, 저소득층만 거주하도록 되어 있었는데, 경기도 기본주택의 경우 역세권에 무주택자라면 누구나 거주할수 있다는 점이 다르다고 홍보하고 있다.

 

좀 더 자세한 자료는 아래와 같다.

 

자료 출처는 GH공사 발표 자료이다. 반복해서 얘기하듯이 공공임대와는 입주자의 소득수준, 자산, 나이 등에 관계없이 무주택자이면 누구나 기본주택의 임차인이 될수 있다는 것이 큰 차이점이다.

 

 

4. 임대료 산정

 

그렇다면 중산층 임대제도와는 어떻게 다른가? 가장 큰 차이는 임대료 부분이다. 중산층 임대주택의 경우, 임대료가 시세의 95% 이내의 수준으로 책정되는 반면, 기본주택의 경우 기준 중위소득의 20% 이내로 책정이 된다.

 

GH에서 발표한 내용을 보면 월 임대료는 기준 중위소득의 20%를 상한으로 할 예정이고, 임대보증금은 월 임대료의 50배(1~2인) 또는 100배 (3인 이상)로 정하였다. 이를 기준으로 계산해 보면 아래와 같다.

 

4인 가구, 월 95만원? 5인가구 월 112만원?

뭐야, 왜이렇게 비싸, 경기도 임대사업하려고 작정했나, 라는 여론의 항의가 이어지자 곧 바로 정정 자료를 발표한다.

 

 

즉, 기준 중위소득의 20%는 상한선이라는 것이고 실제로는 4인 가구 57만원, 5인 가구 63만원 수준일 것이라고, 임대료 관련하여 다시한번 자료를 발표하였다. 그리고 2년 단위로 3% 인상율 상한이 있다고 설명하였다. 이 또한 상한이고 어느정도 수준일지는 지어봐야 할수 있을것 같다는 게 GH의 입장이다.

 

 

5. 임대 주택에 대한 나의 생각

 

누구나 좋은 집에 살길 원한다. 좋은 집의 현대적 정의는 교통편의성, 학군, 직주 근접성, 편의시설 유무, 대단지 등 여러가지 요인을 꼽을수 있을 것이다.

 

이번 경기도 기본주택의 경우, 교통 편의성은 보장이 된다. 그와 더불에 인근에 직장이 있다면 직주 근접성도 보장이 될것이다. 여러모로 좋은 면이 많은 것이 사실이다. 이렇게 좋은 입지에서 30년동안 걱정없이 안정적으로 거주하라는 것이 정책의 방향성이다.

 

그러나 이러한 논리로 본다면, 입지가 좋은 아파트를 매수한 사람은 평생 거기서 안정적으로 살면 된다는 식의 논리이다. 사람 삶이라는게 아이가 큼에 따라 상황이 변하기도 하고, 더 좋은 입지의 아파트로 가고 싶기도 하고, 또한 새 아파트에서 거주하고 싶기도 한다.

 

즉, 기본 주택 거주자들이 완전히 수요자로 배제된다는 것은 동의하기가 힘들다. 그들도 자금이 마련되면 더 좋은 학군, 더 좋은 입지, 더 새 것의 아파트로 이사를 가고 싶을 것이다.

 

결국 당장의 수요 억제는 어느정도 효과가 있을지 모르지만, 30년간 완전히 수요가 사라지지는 않을 것이라고 생각된다. 때문에, 주택시장에 있어서 효과적은 수요억제 정책이 되지 못할 뿐더라, 아파트는 엄청나게 많이 짓지만, 적절한 공급확대 대책도 되지 못할 수도 있겠다는 생각이 든다.

 

그리고 또하나 우려되는 것은 벽이다.

임대주택과 자가간의 벽이 생길 것으로 생각한다. 지금도 LH공사나 SH공사에서 시공한 아파트 거주민들이 차별 섞인 대우를 받았다는 인터넷 글을 쉽게 접할수 있다. 심지어 유치원 생이나 초등학생들 사이에서도 이러한 대화가 오간다고 한다. 정말 가슴 아픈 일이라고 생각한다.

 

그런데 이런식으로 임대주택을 공급을 하게 된다면, 자가 거주자들과 임대주택 거주자들 간의 벽이 더욱이 뚜렷히 생겨날 것으로 생각된다. 안타깝지만 현실적으로 생각해보면 충분히 가능성이 있는 일이라고 생각한다.