달라진 양도소득세율, 모르면 핵폭탄 맞는다!

요즘 부동산 세법은 정말 보면 볼수록 헷갈린다. 내가 1주택자인지 2주택자인지, 비과세 대상인지 아닌지 등등 너무 복잡한 부동산 세법을 한방에 정리하고자 한다.

 

오늘은 그 첫번쨰 시간으로 양도세에 대해서 정리해보겠다. 취득세 관련 내용은 추후 포스팅할 예정이니 참고하길 바란다.

 

 

 

혹시 지난 7월 31일에 발표된 지방세법 시행령이 궁금한 사람이라면 아래 링크를 참고하길 바란다. 내용은 1세대의 범위를 규정하고, 주택수를 산정하는 방법에 대해서 규정하는 내용이다.

 

 

 

1. 기본세율 : 최고세율 구간 신설

 

나는 10억이상 소득이 생길 일이 있다 하는 사람은 참고하라.

양도소득세란, 양도를 하면서 발생되는 소득에 대한 세금이다. 우리가 기본적으로 노동을 하면서 발생되는 소득에 대한 세금과 동일한 세율을 적용하는데, 여기에 10억 초과한 세금에 대한 세율 구간이 추가로 생겼다. 10억을 벌일이 없는 사람은 신경안써도 된다. '21년 1월 1일부터는 10억 이상 소득이 발생되면 45%의 세금이 부과된다.

 

달라진 양도소득세율

 

 

 

2. 단기매매 : 양도세율 인상

 

산지 얼마 안된 부동산을 팔 생각이 있는 사람은 참고하라.

 

달라진 양도소득세율

 

주택이든, 입주권이든, 분양권이든,

1년 미만 무조건 70%

2년 미만 무조건 60%

2년 이상 기본세율 (단, 분양권 60%)

 

'21년 6월 1일 매도분부터 적용

 

2년 미만에 주택을 매매하는 행위는 자산증식을 위해 부동산을 이용한 것으로 간주한다. 현 정부에서는 이러한 행위는 부동산 시장을 교란하는 행위로 보기 때문에 가만둘수 없다. 세금을 더내라. 기본세율 최고로 안된다!

 

 

 

3. 다주택자 : 중과세율 인상

 

알지? 다주택자는 죄인이다. 너넨 중과세율 더 올린다!

2년이상 살았다고 기본세율 적용은 어림없다!

 

달라진 양도소득세율

 

1세대 2주택자    : 기본세율 + 20% (종전 +10%)

1세대 3주택이상 : 기본세율 + 30% (종전 +20%)

 

'21년 6월 1일부터 시작한다. 좋은 말 할때 집 팔아라 (국토부)

아, 그리고 이제부터 분양권 너네도 주택수에 포함한다. 빠져나갈 생각 No No ~

(법 개정 전 즉, 21년 1월 1일 전에 취득한 분양권은 봐준다)

 

즉, 분양권이든 입주권이든 양도세 비과세, 중과세 판단 시,

모두 주택수에 포함함

 

주택수 포함은 '21년 1월 1일 부터

양도세 중과는 '21년 6월 1일 부터

 

 

 

4. 1세대 1주택 장기보유할인 : 거주 필수

 

1세대 1주택 장기로 보유하면 양도 시 발생하는 소득의 일부를 공제해주는 할인제도를 운영하고 있었는데, 이제는 보유만으로 안된다. 최소 2년 거주도 해야 할인을 많이 받을수 있다. 쉽게 말하면, A년 거주, B년 보유 = A년 x 4% + B년 x 4% (단, 2년 이상은 무조건 거주)

 

예를 들어, 2년이상 거주, 3년이상 보유이면 8% + 12% = 20% 양도소득세 공제 받을수 있다. 1세대 1주택 5억 아파트를 6억에 판 경우라고 가정한다면, 차익(소득) 1억에서 20% 공제된 8000만원에 대한 기본세율을 적용하여 계산하면 된다.

 

달라진 양도소득세율

 

단, 1세대 1주택 고가주택 (9억이상)은 할인 받는거 다 더해보니 비과세 대상이 되었는데도 이것을 인정 안한다. 9억 초과분에 대한 양도세는 내야한다. 

 

달라진 양도소득세율

취득을 5억에 해서 양도를 10억 한 아파트의 예이다. 거주는 2년 보유는 4년 하였다. 이 경우, 올해와 내년의 새액부담액은 약 65만원 정도 차이가 난다.

 

고가의 주택을 예시로 들면 차액은 상당히 커지게 된다. 고가의 주택을 매도할 경우라면 반드시 올해와 내년을 비교하여 계산해보도록 하자.

 

 

 

5. 일시적 2주택 비과세 요건 강화

 

나 1주택자인데 이사 가려고 잠깐 2주택자 되는 것도, 2주택 기준으로 과세한다는 말입니까? 라는 항의에 개정된 법이다. 

 

달라진 양도소득세율

 

2019년 12월 17일 대책이 나오기 이전까지는 위와 같이 2년 혹은 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적인 2주택 비과세 요건을 충족할수 있었다. 

 

그러나 2019년 12월 17일 대책발표 이후에 조정지역 내 신규주택을 매수한 경우, 종전 주택을 1년 이내에 매도+1년 내 전입 → 종전 주택에 대한 비과세 요건을 충족할 수 있다 

 

 

 

정말 머리아픈 양도세 계산법에 대한 내용을 알아봤다. 아무리 이렇게 주저리 주저리 이론에 대해서 정리를 해도, 사실 예제를 많이 풀어보는 게 공부를 잘하는 비법!

 

그래서 추후 포스팅에는 다양한 예제로 양도세를 계산하는 방법에 대해서 알아볼 예정이다. 유익한 포스팅이 될것이라고 생각한다.  그럼 이만!

 

 

 

양도세 비과세 조건, 국세청 100문 100답 파헤치기!