지분적립형 분양주택, 집 값 20%로 집 살수 있다

 

지난 2020년 8월 4일, 서울시에서는 지분적립형 분양주택 제도라는 정책을 발표하였다. 이 정책은 3040세대의 일명 패닉바잉을 해결하고자 고안된 정책이라고 보여진다.

 

간단하게 정책의 목적을 설명하면, 청약가점이 낮아서 청약 당첨은 어렵고, 자산규모는 적고 대출도 제한이 되는 서울시 3040세대들에게 자금 부담을 덜어주면서 주택을 취득할수 있게 만들어 준다는 취지다. 

 

때문에 제목과 같이, 집값 20% 만으로도 주택을 소유할수 있게 된다. 개인적으로는 임대주택 규모를 늘리는 것보다 훨씬 좋은 정책의 방향이라고 생각된다. 그럼 어떻게, 어디에 공급이 될 예정인지 알아보자.

 

 

 

 

 

지분적립형 분양주택 1 - 공공분양모델

 

지분적립형 분양주택은 2가지 모델이 있다. 공공분양모델과 임대 후 분양모델이다. 눈치가 빠른 사람이라면 이름만 듣고도 대충 감이 올것이다. 자세한 내용을 알아보자

 

 

 

 

최초 취득시는 분양가의 20~25% 수준을 지불한다. 그리고 4년마다 지분율을 10~15%씩 늘려가면서 균등하게 취득한다. 해당 기간의 미취득분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 납부하면서 살수 있다. 

 

간단하게 예를 들어보자. 올 상반기 SH에서 공공분양한 마곡 9단지의 59㎡ (분양가 5억)에 적용해보자. 먼저 분양가의 25%인 1억 2,500만원만 내면 주택을 취득하고 거주할수 있다. 그리고 20년 동안 미취득분을 4년 단위로 나눠 내는걸로 본다면, 4년마다 7천5백만원씩 납입하면 된다. 

 

그런데 여기서 끝이 아니다. 초기에 납입한 금액을 취득 지분으로 보면, 미취득 지분이 3억 7,500만원이 있다. 이 금액에 대해서는 행복주택 수준으로 보증금과 임대료를 납부하여야 한다. 미취득분 지분 3억 7,500만원의 행복주택 수준 임대료는 보증금 1억에 월 14만원 수준이라고 한다.

 

그리고 4년 뒤, 15%의 지분을 추가로 취득하기 위해 7,500만원이 아닌 6,000만원을 납입하면 된다. 그 이유는 보증금에서 일부 공제가 되기 때문이다. 말로 구구절절 설명하기 어려워서 정리를 해보았다.

 

 

 

이걸 보면 이해가 좀 더 잘 될것이다. 아마도.

아무튼 초기에 매입에 필요한 자금은 취득지분 1억 2,500만원 + 보증금 1억이 더 필요하다는 것을 알수있다. 여기에 보증금 비율은 줄일수 있으니 참고하자. 

 

 

 

지분적립형 분양주택 2 - 임대후 분양모델

 

2번째 모델은 임대후 분양모델이다. 임대후 분양모델에 대해서는 서울시에서 자세하게 설명을 해주지 않았다. 개인적으로 추측한다면, 주택가격의 20~25% 비용도 지불하기 힘든 가구를 위한 제도인듯 하다.

 

 

초기에는 8년 임대로 거주하면서 기초자산을 형성한다. 이후 8년이 지나면 공공분양모델과 동일하게 25~40% 지분을 납부하고 취득을 하면 된다. 단, 8년 후 취득가는 입주시점에서 산정한 분양가에 적정금리를 가산한 금액으로 산정한다.

 

예를 들어, 분양가 5억원의 집을 8년 임대 후 취득 한다고 가정하고, 연이율 2%를 적용하면 취득시에는 약 5억 8500만원 분양가로 재산정 한후, 공공분양 모델과 같은 방식으로 적용된다.

 

이 방식은 민간에도 적용가능한 제도임을 강조하고 있다. 다만, 조금 의아한 부분이 있다. 8년을 임대로 살때는 임대료는 임대료대로 나가고, 8년 후에는 분양가가 더 올라서 부담이 더 가중될 것으로 예상되기 때문이다. 그리고 8년 이후는 미취득분을 지급하기 위한 기간이 공공분양모델 대비 짧기 때문에, 4년간 부담해야하는 금액도 높다.

 

차라리 나 같으면 8년을 전세로 살면서 분양을 계속 도전해보는게 좋을것 같기도 하다는 생각이 든다.  

 

 

 

지분적립형 주택, 입주자 선정방법 

 

지분적립형 주택의 입주자 선정 방법은 간단하다. 

 

 

특별공급이든 일반공급이든 추첨제라는게 눈에 띈다. 그리고 월평균 소득의 130~150% (맞벌이 160%)인 사람들도 지원을 할수 있고 취득을 할수 있다는 점도 눈에 띄는 점이다. 

 

 

 

즉, 외벌이 연봉 1억의 3인 가족 구성원일 경우에도 가능하다. 소득 기준이 많이 완화되어 더 많은 사람들에게 기회가 주어졌다. 

 

여기에 자산은 건물 + 토지 보유분이 2억 1,550만원 이하여야 하고, 차량 가액은 2,764만원 이하여야 한다.

 

 

 

지분적립형 주택, 추진일정 및 추진지구

 

지분적립형 주택의 추진 일정은 결론적으로 12월 정도에 사업시행자 및 지구가 선정된다. 

 

 

후보 지역은 국토교통부에서 말한 수도권 127만호 공급 대책 중, 서울에 해당하는 지역의 공공택지를 대상으로 진행될 예정이다. 특히, 공공재개발 지구에서 의무적인 임대비율이나 기부체납을 통해서 지분적립형 분양주택을 공급할 수 있을 것이라고 생각한다. 

 

다만 재건축에서는 조합의 동의를 이끌어내기 힘들것이라는 전망이 많다. 추진에 난항이 예상될 것으로 생각한다.