양도세 비과세 조건, 국세청 100문 100답 파헤치기!

양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 3가지 세법에 대해서, 국세청에서 국민의 이해를 돕고자 100문 100답을 내놓았다.

그런데 부동산 세법 관련 법안이 자주, 많이 나왔기 때문에 100문 100답을 보더라도 명쾌하지 않다. 오히려 더욱더 혼란스럽기까지 하다.

 

특히, 1주택 비과세 조건, 일시적 1가구 2주택 비과세 조건을 산정하기 위한 보유기간을 어디를 기준으로 둘것인가에 대해서 상당히 헷갈렸다. 4가지 헷갈리는 경우에 대해서 이해를 돕고자 최대한 쉽게 설명을 하고자 한다.

 

 

 

 

 

각 경우의 수를 살펴보기 전, 1주택 비과세 조건 및 일시적 1가구 2주택의 기본 조건에 대해서 알아야 한다. 쉽게 말하면 팔고자 하는 1주택, 또는 종전주택을 2년 이상 보유하고 거주해야 한다. 이걸 기본 조건으로 아래 다양한 사례에 대해서 알아보도록 하자.

 

 

1. 2주택 → 1주택 과세 양도 후, 남은 1주택 비과세 조건

 

먼저 국세청의 100문 100답 14번째 Q&A를 살펴보도록 하자.

 

위의 사례에서 최종적으로 A주택 양도를 했을 경우, 양도세 비과세 조건을 충족하기 위한 보유기간 산정을 언제부터 해야 하느냐는 질문이다.

 

결론은 A주택 취득 시점이 아닌 B주택 과세 양도 후, A주택으로 1주택이 된 시점부터 A주택의 보유기간을 산정해야 한다. 즉, B주택을 양도(과세)한 21년 4월 이후로 2년인 23년 4월 이후에 양도를 해야 A주택의 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

사례를 위와 같이 표로 정리해 보았다. 위 표에서 보면, 'B주택 과세 양도 후, A주택만으로 1주택이 된 최근 시점'인 3번 시점을 기준으로 보유기간을 산정해야 한다.

 

 

 

2. 2주택 → 1주택 과세 양도 후, 신규 1주택 취득 → 일시적 1가구 2주택 비과세 조건

 

17번 질문 답변을 확인해 보자.

14번 질문의 경우와 유사하지만, 변수가 하나 늘었다. 2주택을 가지고 있는데 1주택 과세 양도를 한것 까지는 같으나, 바로 신규 주택을 취득을 하고, 종전 주택을 일시적 1가구 2주택 비과세 조건을 활용하여 매도를 계획하는 경우이다.

 

경우의 수가 늘어났기 때문에 상당히 헷갈리지만, 위의 14번 질문과 같은 맥락이다.  

 

'B주택을 과세 양도 후, A 주택만으로 1주택이 된 최근 시점'을 기준으로 보유기간을 산정하면 된다. 위 표 기준으로 보면 3번의 시점이고, 100문 100답 17번 질문을 기준으로 보면 19년 8월이다. 14번 질문의 1주택 비과세 보유기간 산정 기준과 동일하게 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 조건과 동일하다.

 

 

 

3. 3주택 → 1주택 과세 양도 후, 일시적 2주택 비과세 조건

 

100문 100답 15번 질문에 대해서 알아보도록 하자.

 

17번 상황과 비슷한 듯하면서도 많이 다르다. 일단 3주택 자이다. 여기서 가장 나중에 취득한 주택을 과세 양도한 것은 같다. 이후 상황이 17번은 1주택이 되었다가 바로 2주택이 되었으나, 여기서는 바로 일시적 2주택이 되었다.

 

이럴 경우, 17번과 15번의 A주택 비과세 조건 보유기간 산정 기준은 완전히 다르다. 17번의 경우, B주택의 과세 양도한 시점부터 A주택의 비과세 보유기간 산정 기준으로 하지만, 15번의 경우 A주택의 최초 취득한 시점부터 비과세 보유기간 산정을 한다.

 

엄청나게 헷갈리는 대목이다. 

 

사실 이 부분부터 이해를 돕고자 표로 작성해 본 것이다. 어찌 보면 똑같은 맥락에서 보면 될 것이다. 

결국 과세 양도를 한 경우, 이렇게만 기억하면 된다.

 

'C 주택을 과세 양도 후, A주택(팔 주택)만으로 1주택이 된 최근 시점'

 

위의 표를 보자. C주택을 과세 양도 후, 비과세로 팔 주택은 A주택이다. A주택만으로 1주택이 된 시점을 보자. 바로 취득 시점과 일치한다. 

 

다양한 경우의 수에 대해서 하나씩 끼워 맞춰 가면서 보는 것보다, 이렇게 원리에 의해서 이해하면 더욱이 도움이 될 것으로 생각한다.

 

 

 

4. 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택 2번 적용 이후, 최종 주택 처분

 

이번엔 100문 100답 16번 질문이다.

 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 2번 적용을 받고, 최종 주택을 양도할 경우, 비과세 혜택을 받기 위한 보유기간 산정 문의이다. 

 

이러한 경우, 앞에서 살펴본 경우와 가장 큰 차이점은 바로 과세 양도가 없다는 것이다. 과세 양도가 있느냐 없느냐에 따라서 매우 큰 차이점을 보인다. 

 

과세 양도가 없고 지속 일시적 1가구 2주택 비과세 양도를 한 경우, 최종적으로 남은 1주택 처분 시에는 보유기간 산정을 최초 취득한 시점으로 본다.

 

즉, 위의 사례에서는 21년 5월 양도하는 C주택은 최초 취득일자인 18년 5월부터 보유기간 2년을 산정하게 된다. 즉 21년 5월에는 비과세 조건을 충족하는 것이다.

 

 

---

위 사례를 정리해서 보자면,

일단 일시적 1가구 2주택이나, 1주택이 되기 전, 과세 양도가 있었는지 확인을 한다. 만약 과세 양도가 없이 지속 비과세 양도가 되었다면 최종 남은 주택은 최초 취득기준으로 보유기간을 산정하면 된다.

 

만약 과세 양도가 있었다면, 최종 비과세를 받고자하는 주택의 보유기간 산정은 최초 취득시점을 기준으로 계산하는 것이 아니다. 최종 비과세를 받고자하는 주택만으로 1주택이 된 가장 최근 시점, 이 시점을 기준으로 보유기간을 산정하게 된다는 것을 잊지 말자.