임대차 3법 계약갱신청구권 거부, 전쟁이다

임대차 3 법 시행일 7월 31일 이후로, 약 2달이 지났지만 아직도 임대인과 임차인의 혼란이 계속되고 있다. 실제로 3가지 법안 중 7월 31일부터 시행된 내용은 2가지로 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 대한 내용이다.

 

 

임대차3법 계약갱신청구권 거부 관련 표지

 

이 두가지 중 특히 계약갱신 청구권에 대한 임대인과 임차인의 갈등이 깊어지고 있다. 오늘은 계약 갱신 청구권에 대한 갈등 내용에 대해서 포스팅하겠다.

 

 

 

계약갱신청구권, 집주인 계획 틀어진다

보통 임대인, 즉 본인이 실거주하지 않는 집주인의 경우는 그 집의 운영에 대한 계획을 가지고 있다. 이 계획에서는 크게 3가지 정도로 나뉜다고 생각한다. 몇 년후에 집에 들어가서 살자, 이 집을 팔아버리자, 계속 임대를 돌리자 일 것이다. 

 

먼저, 몇 년후에 집에 들어가서 살 자의 경우는 문제없이 계획을 진행할 수 있다. 애초에 임차인과 맺은 전세계약이 끝나고 집주인이 실거주를 한다면 계약갱신청구권을 거부할 수 있다. 때문에 계획에 아무런 문제가 없다.

 

문제는 집을 팔아버리자와 계속 임대를 돌리자 일 것이다. 정말 계속 임대를 돌릴 경우라면 문제가 없는데, 이런 계획을 가지고 있는 집주인들의 마음이 많이 바뀌었다. 왜냐하면 강화될 양도세, 종합 부동산세 때문이다. 세금으로 다주택자를 쪼여오는 상황에서 계속 임대를 돌릴 목적으로 주택을 가지고 있던 임대인들도 '빨리 집을 팔아버리자'로 계획을 많이 변경하고 있는 상황이다. 

 

 

 

 

그렇다면 집을 팔아버리자, 라는 입장을 가진 집주인의 경우에 어떠한 문제가 생기고 있는 것일까? 간단히 말해서 임대인은 집을 팔고 싶어 하는데, 임차인이 계약갱신청구권을 사용해버리면 +2년이 적용되면서, 그 집은 새롭게 계약한 집주인이 바로 실거주를 못하게 되는 상황이 되어버린다. 

 

그렇다면 집주인은 인정하고 집을 못 팔고 전전긍긍하고 있을까? 답은 뻔하다.

'나(우리 가족) 실거주할 테니 퇴거해주세요'라고 계약갱신 청구권 거부를 행사하고, 집을 팔게 될 것이다. (물론 이 경우에는 집을 보지 않고 계약을 하게 되는 경우가 많아질 것이다) 그러면 임차인은 정황이 아주 의심스럽더라도 퇴거를 하고 새로운 집을 알아볼 수밖에 없다. 

 

새로운 권리가 생긴 임차인의 경우에는 내가 2년을 더 살 수 있었는데, 나가야 되는 상황이니 억울하다는 생각이 들 수도 있다. 그렇기 때문에 저 집주인이 정말로 실거주를 할 것인지에 대해서 궁금증을 가지게 된다. 때문에 정말 독한(?!) 임차인의 경우, 집을 퇴거하고 난 후 집주인이 정말 실거주를 하는지 조사를 해보고, 그렇지 않다면 소송을 걸 가능성도 충분히 있다고 생각한다. 

 

임대차3법 계약갱신청구권 거부 관련 예시

 

 

주택임대차 보호법 해설집에 보면 이러한 항목이 있다. 임대인의 실거주 사유가 허위일 경우, 임차인은 손해배상 청구를 위해 해당 물건의 전입세대 열람 범위 확대, 확정일자 열람 범위 확대를 할 수 있도록 계획 중이라고 한다.

어쨌든 일단 나가야 되는 것이다. 그 이후에 이를 갈고 확인해서 소송을 준비해야 하는 것이다. 과연 이걸 실제로 실행하는 사람이 몇이나 될까라는 의문이 든다.

특히나 집주인이 아닌 직계가족의 거주라면 실거주하는 사람과 집주인과의 관계도 증명을 해내야 한다. 쉽지 않은 상황일 것이다. 

 

 

최근 가장 많이 일어나는 갈등을 예로 들었고, 이러한 내용이 실제로 기사화되는 경우도 많다.

집주인 "실거주" 한마디에, 짐 싸야 하는 세입자들

 

임대차3법 계약갱신청구권 거부 관련 기사

 

 

 

 

위 기사도 임대인의 자녀가 실거주할 예정이니 퇴거를 요청했고, 임차인은 실거주에 대한 입증을 요구했으나, 실제 실거주 입증에 대한 의무가 임대인에게 없기 때문에 거절당한 사례이다. 임대인과 임차인을 서로 적으로 만들어버리는 참으로 답답한 상황이 아닐 수 없다.

 

또 하나 예상해본다면, 이러한 상황이 발생될 수도 있다.

임대차3법 계약갱신청구권 거부 관련 예시2

 

 

실거주한다고 해놓고 공실로 비워 둘 경우.

집주인의 경우, 입주를 하려고 인테리어 공사 견적을 받고 있는 중이다라고 해버리면 사실 끝이다. 정말 이전 임차인이 끈질기게 소송까지 걸어버린다면 인테리어 업체 견적 몇 개 받고 입증해버리면 된다. 이러한 경우는 임차인의 계약갱신청구권이 무용지물이 되어버릴 수 있다.

 

 

계약 갱신 청구권 거부, 입증방법 고민해야

본래는 2년 계약 이후, 집주인이 나가 달라고 하면 나가고, 전세를 올려달라고 하면 올려주고 하는 식으로 불만이 있어도 인정하고 행동하게 되었다.

그런데 임대차 3 법에 의해서 임차인에게 +2년이라는 권리를 주긴 했지만, 법적 보호장치가 부족하면서 갈등만 키우는 계륵 같은 법안이 되어버린 것이다. 임대인의 사유재산을 보호함과 동시에 임차인의 계약갱신청구권 효력 강화할 수 있는 현실적인 법안이 추가로 나와야 할 것으로 생각된다.