정책이해 :: 분양가 상한제, 고분양가 관리지역

2019년 12월 16일, 주택 시장 안정화 방안 정책발표 시, 분양가 상한제 지역 대폭 확대에 대한 내용이 포함이 되어 있었고, 시행일자는 4월말이었으나, 코로나 사태로 인한 재건축, 재개발 조합의 모임을 방지하고자 이를 7월 29일로 미뤘다.

 

즉, 2020년 7월 29일부터 분양가 상한 규제를 받는 지역이 대폭 늘어났다.

그렇다면 분양가 상한제란 무엇이고, 이것은 왜 시행하게 되었는가?

 

 

 

---

분양가 상한제, 왜 도입하게 되었는가?

 

분양가 상한제란, 말 그대로 분양가의 상한을 둔다는 의미이다. 본래 공공택지를 개발하여 공급하는 LH공사나 SH 공사는 이러한 분양가 상한 규제를 받고 있었다. 이번에 발표한 규제 대책의 경우는 민간택지에 분양가 상한제를 적용하겠다는 내용이다.

 

정부는 이 분양가 상한제를 왜 시행하게 되었을까? 이유를 알기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)와 선분양제, 고분양가 관리지역에 대한 내용을 알아야 한다.

 

우리나라의 아파트 공급 분양제도는 선분양제로 시행된다. 건설사 입장에서는 미리 분양하기 때문에 자금 조달이 쉽고, 소비자 입장에서는 새 아파트를 싸게 공급받을 수 있다는 장점이 있다. 이러한 선분양제를 진행하기 위해서는 HUG로 부터 보증을 받아야 진행이 가능하다. 분양가 상승을 막기위해 HUG에서는 고분양가 관리지역 지정하고 분양가 심사기준을 두어 분양가를 제한해왔다. 즉, 이미 분양가를 제한하는 제도적 장치가 이미 있었던 것이다.

 

 

 

 

그런데 왜 분양가 상한제라는 제도를 추가로 도입한 것인가?

바로 HUG의 고분양가 관리지역으로 분양가를 마음대로 산정할수 없었던 건설사 입장에서는 이 제도를 우회하기 위해 후분양제를 선택하기에 이르렀다. 시공의 60% 이상이 되면 분양을 할수 있는 후분양제의 경우, 주변 아파트 시세에 근접한 가격으로 분양을 할수 있기 때문에 초기 자금적인 부담을 안더라도 이후 수익창출이 많이 되는 후분양제가 충분히 더 메리트 있었기 때문이다

 

정부 입장에서는 이를 인지하고 일부 과열지역에 분양가 상한제라는 강력한 제도를 도입하게 되었다.

 

 

분양가 상한제, 어디에서 어떻게 적용되나?

 

분양가 상한제에 해당하는 지역은 서울 13개구와 5개구 37개동, 그리고 경기도 3개시 13개동이 포함되었다. 이들 지역은 2020년 7월 29일부터 분양가 상한제 적용이 되기 때문에 7월 29일 이후 분양공고가 되는 신규 아파트부터 적용되게 된다.

 

 

 

분양가 상한제 적용지역에 대한 기준은 무엇일까? 이 또한 기준이 명확하게 있다.

 

 

먼저 필수 조건인, 주택 가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역을 대상으로 한다. 지난 617 대책에서 투기과열지구를 대폭 늘림에 따라 분양가 상한제 적용의 필수조건을 갖춘 지역들이 대거 늘어나게 되었다.

 

여기에 선택조건 3가지가 있다. 필수조건 즉, 투기과열지구에서 선택조건 3가지 중 1가지라도 해당이 된다면 분양가 상한제 지역으로 지정될수 있다.

 

1) 최근 1년 분양가격 상승률 > 물가상승률 X 2

2) 최근 2개월 월평균 분양 경쟁율 5:1 이상

3) 최근 3개월 주택거래량 전년동기 대비 20% 증가

 

투기과열지구 내에서 분양은 현재도 여전히 핫하다. 때문에 월평균 분양경쟁율 5:1 이라는 조건에 걸릴 가능성이 매우 높다. 아마 분양시장이 점점 과열된다면 추가로 분양가 상한제 적용지역이 늘어나지 않을까 생각한다.

(늘어난다고 분양시장의 과열이 식혀진다거나, 주택가격 안정화에 도움이 되지 않지만 최근 정책들이 이런식으로 나오기에 조심스레 예상해본다)

 

그리고 또 하나의 강력한 규제책은 바로 전매제한이다. 기본으로 5년은 전매제한일 뿐만 아니라, 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 경우에는 전매제한 10년을 적용받게 된다.

 

---

선분양 제도의 분양가 상한제가 가지는 의미에 대해 각 사회구성원의 입장으로 생각해본다면, 가장 수혜자는 단연 일반분양 공급을 받게 되는 사람들일 것이다. 주변 시세 대비 아주 저렴하게 주택을 구매할수 있기 때문에 큰 시세차익을 볼수 있다. 슈퍼 로또 청약으로 분양시장은 더욱 과열될 것이다.

 

재개발, 재건축 조합원 입장에서 보자. 택지를 제공하고 주택을 공급받는 조합원 입장에서는 전체 공사비에 대한 부담이 가중되기 때문에 손해이다. 때문에 재건축, 재개발 사업의 진행이 더뎌지거나 이루어지지 않을 수도 있다. 주택 공급에 좋지 않은 영향을 줄수 있다.

 

건설사 입장에서도 마찬가지이다. 사업 이익이 줄어들기 때문에 분양가 상한제 해당 지역의 시공은 주저하게 될 것이다. 그리고 시공에 참여하더라고 시공비를 절대적으로 줄이기 위한 노력을 엄청나게 할것이다. 이는 곧 저품질 자재와 마감재 사용으로 이어질것이고 그로 인한 불이익은 고스란히 소비자에게 올것으로 보인다.

 

분양가 상한제 도입으로 인한 주택시장 가격 안정화 효과는 없을 것으로 생각된다. 분양가 상한제는 단순 분양가를 제한하는 제도이지, 완공된 아파트의 시세를 조정할수 없기 때문이다.

 

이상으로 분양가 상한제에 대한 단순한 나의 생각으로 다른 의견이 있거나 공유하고 싶은 내용이 있으면 댓글을 남겨주기 바란다.

 

그럼 이만!