주택 자금조달계획서 작성방법, 증빙서류, 제출시기는? (feat. 신용대출)

주택 자금조달계획서 작성방법 표지

최근에 수도권에서 주택을 매수한 사람이라면 아마 주택 자금조달계획서를 써봤을 것이다. 주택 자금조달계획서란, 주택을 구매하기 위한 자금이 어디서 나왔는지를 작성하는 서류이다. 이걸 왜 쓰게 되었을까?

 

정부가 과열된 부동산 시장을 잡기 위해서 지속적으로 규제하고 있는 것이 바로 대출이다. 주택자금 대출 규제를 강화함으로써 갭 투자, 투기수요를 잡겠다는 게 목적이었다. 물론 일부 효과는 있었지만 실거주를 목적으로 한 예비 매수자들에게는 내 집 마련의 꿈이 멀어지는 정책이다.

 

아무튼 이렇게 대출을 규제를 했는데도 지속적으로 부동산 시장이 과열되었고, 일부는 부당한 방법으로 자금을 충당하고 있었다는 것을 파악 한 정부는 주택 자금조달계획서 제출토록 함에 이르렀다.

 

부당한 자금? 나에게는 너무 먼 얘기 같지만, 그렇지 않다. 나는 부당한 방법이라고 생각하지 않지만, 정부가 볼 때는 다를 수 있다. 잘못 걸렸다간 엄청난 벌금을 물게 될 수도 있다.

 

때문에 주택 자금조달계획서 작성 내용은 어떤 것들이 있고, 어떻게 작성을 하고, 증빙서류는 어떻게 준비하고 제출할 것인지에 대해서 알아보도록 하자. 

 

 

 

 

1. 617 대책 전후, 주택 자금조달계획서 작성 유무  

 

주택 자금조달계획서 제출 의무는 617 부동산 대책 전후로 크게 바뀌었다. 먼저 617 대책 중, 해당 내용에 대해서 알아보자.

 

주택 자금조달계획서 증빙자료 제출대상 확대

 

주택 자금조달계획서를 제출해야 하는 사람, 그리고 증빙자료까지 제출해야 하는 사람으로 나눠서 설명되어있다.

 

노란색 음영을 보자. 먼저, 주택 자금조달계획서 제출대상은 투기과열지구 및 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우이다. 금액 상관없이 무조건.

 

그리고 증빙자료를 제출해야 하는 사람은 투기과열지구 내 주택을 거래하는 경우이다. 금액 상관없이 무조건.

 

사실상 수도권의 대부분 지역에서 주택을 매수 시, 주택 자금조달계획서를 작성하여 제출하여야 하고, 여기에 투기과열지구에서는 증빙자료까지 제출을 하여야 한다. 617 부동산 대책 발표 당시, 투기과열지구도 수도권의 주요 도시들로 대폭 확대되면서 자금 단속을 확실히 하겠다는 의지로 보였다.

(비규제 지역의 경우 6억 이상일 경우, 주택 자금조달계획서 제출 의무가 있음)

 

이걸 모두 들여다볼만한 인적 자원이 충분히 있는지도 사실 의문이지만, 일단 법은 이러하다. 이렇게 바뀐 주택 자금조달계획서 시행시기는 올해 2020년 9월부터 시행되고 있다.

 

 

2. 주택 자금조달계획서 작성방법

 

주택 자금조달계획서의 정확한 명칭은 주택 취득자금 조달 및 입주계획서이다. 보편적으로 주택 자금조달계획서 혹은 자금조달계획서라고 얘기한다.

 

대략적으로 큰 내용은 당신이 집을 구매하는데 주머니에 실제로 가진 돈이 얼마고, 대출은 얼마나 했는지, 그리고 자금은 어떤 식으로 매도자에게 줄 것인지를 작성하는 표이다.

 

주택 자금조달계획서 양식

 

참고로 위 주택 주택 자금조달계획서 양식은 부동산 거래 관리시스템 - 자료실 - 행정자료실 내에 "[서식] 부동산 거래신고서, 주택 취득자금 조달 및 입주계획서 신규 서식"이라는 제목으로 올라와 있으니 참고하도록 하자.

 

주택 자금조달계획서 내 각 항목에 대해서 알아보도록 하자. 주요 항목들에 대해서만 설명하려고 한다.

 

②금융기관 예금액의 경우, 내 통장에 있는 돈이다.

다만 ④증여, 상속과 잘 구분하여 적어야 한다. 즉 부모님에게 받은 돈이 내 통장에 있다고 해서 모두 ②금융기관 예금액에 적게 되면 안 된다. 부모님께서 내 통장으로 이체해주신 돈도 엄밀히 말하면 증여이다. 증여는 증여세를 내야 한다. 직계가족 간 증여의 경우 10년 단위로 5천만 원까지는 면제가 가능하고 그 이상의 금액은 증여세를 납부하여야 하니 참고하도록 하자.

 

⑤ 현금 등 그 밖의 자금 란은 수중에 가지고 있는 현금을 말한다. 이 부분은 가급적이면 적지 않는 것을 추천한다. 수천만 원 혹은 수억을 현금으로 가지고 있다고 한다면, 서류를 검사하는 입장에서 보면 매우 매우 의심스럽다. 세무조사 대상이 될 수도 있으니, 정말 본인이 정당한 소득에 의해서 보관하고 있는 현금이 아닌 이상 적는 것을 추천하지 않는다.

 

차입금 항목에서 ⑧금융기관 대출액 합계를 보자. 금융기관 대출액은 정해진 LTV 비율 내여야 한다. 즉, 주택담보대출로 정해진 LTV 비율만큼 대출을 받았다라면, 신용대출로 더 받으면 안 된다. 그렇지만 실제로 LTV비율 이상으로 신용대출을 더 받아서 주택을 구매하는 사람이 많다. 어떤 사람은 그냥 금융기관 대출액의 신용대출로 적었다고 하고, 어떤 사람은 적지 않았다고 하는데, 이건 본인이 판단해서 적길 바란다. 

 

⑪ 그 밖의 차입금도 유의해야 한다. 부모형제, 친족 간의 자금대여는 웬만하면 다 증여로 볼 가능성이 높다. 그렇기 때문에 차용증을 반드시 작성하고 실제로 이자도 매번 지급하는 것을 원칙으로 하여야 한다. 만일 조사가 들어왔을 때, 이자나 일정 금액을 갚은 정황이 없다면 증여로 보게 될 것이다. 참고로 세법상 특수관계인(부모 자식, 직계가족) 간의 연 이자율 책정은 4.6% 이상으로 되어있다.

 

 

 

3. 주택 자금조달계획서 증빙서류 준비

 

주택 매매 자금조달계획서 증빙서류 목록에 대해서 알아보자.

 

주택 자금조달계획서 작성방법

 

예금 잔액 확인을 위한 예금잔액증명서, 증여/상속 증빙을 위한 증여/상속세 신고서 및 납세 증명서, 부동산 처분대금을 증빙하기 위한 매매계약서 등등 증빙할만한 서류는 어렵지 않게 발급받을 수 있다. 

 

각각의 방법에 대해서는 하나씩 설명하지는 않겠다. 각 필요한 증빙서류를 발급받는 방법은 매우 간단하다. 조금만 찾아보아도 확인할 수 있으니 참고하길 바란다.

 

 

 

4. 주택 자금조달계획서 제출시기

 

그럼 이러한 주택 자금조달계획서를 언제, 어디에 제출하면 될까?

제출시기는 실거래 신고 후, 30일 이내 자금조달 계획서를 제출하여야 하고 미신고 시에는 500만 원의 과태료가 있다. 허위로 제출 시에는 취득가액의 2%를 과태료로 내야 한다. 

 

제출방법은 부동산 거래 관리시스템 홈페이지를 통해서도 제출이 가능하고, 부동산 중개인을 통한 계약이라면 보통 공인중개사가 일괄적으로 받아서 제출하게 된다. 작성은 반드시 본인이 하고, 제출만 중개인이 해주는 식이다.