부동산 거래분석원, 그 역활이 무엇인지?

 

부동산 거래분석원 설치에 대해서 언론과 국민들 사이에서 말이 많다. 부동산 과열 시장을 잡기 위해서 반드시 필요하다는 의견이 있는가 하면, 부동산 경찰국가를 만들어 베네수엘라식 통제를 할 셈이냐는 비판 여론도 만만치 않다. 

 

과연 부동산 거래분석원이 출범되게 된다면 어떠한 방식으로 활동을 하게 될지에 대해서 생각해보고자 한다.

 

 

부동산 거래분석원에 대한 정부의 운영 방침 1

 

2020년 8월 2일 홍남기 경제부총리 께서 부동산 감독기구인 '부동산거래분석원'(가칭)을 설치하겠다고 밝혔다. 금융감독원과 같이 부동산 감독원을 만들어 일반 국민들까지 모두 선상에 올려놓고 감시와 통제를 하려는 것 아니냐 하는 불만의 목소리가 나오기 시작했다.

 

그래서 8월 13일 정부에서는 ' 부동산 감독기구는 선량한 일반 국민들의 부동산 거래를 감시, 통제하려는 목적의 기구가 아닙니다' 라는 제목의 정책 설명문에 대해서 발표한 바 있다. 이 내용에 대해서 먼저 살펴보도록 하자.

 

 

 

 

 

이날 발표한 자료를 요약해서 보면, 부동산 거래분석원은 집단 담합, 허위매물, 거짓 정보 유포 등의 불법행위를 단속하고자 만들게 되었다는 내용이다.

 

주요 사례로 아파트 입주민들이 단지 가치를 지키자 라는 명목으로 안내문을 붙이고, 몇억 이하로 집을 내놓지 말자고 한다던지, 허위로 비싼 매물을 내놔 호가를 높게 유도한다던지, 부동산 관련 인플루언서가 특정지역을 추천한다던지를 설명하였다.

 

사실 이전에도 이러한 아파트 커뮤니티는 존재했고, 이러한 담합을 하려는 행위들도 꾸준히 해왔었다. 다만 여지껏 이러한 부동산 감독기구가 크게 필요하지 않았던 이유는 수요공급 간의 팽팽함이 유지되면서 가격 상승폭이 그리 크지 않게 나타났기 때문이다. 급매가 싸게 나오거나, 근처 입주물량이 늘어 공급이 늘고 해당 아파트 수요가 준다거나 하면 자연스레 가격은 내려가게 되는 법이다.

 

그러나 지금상황은 정부가 이러한 수요공급의 팽팽함을 깨버렸다. 급격히 비대해진 수요 대비 공급은 턱없이 부족한 매수자 우위 상황에서 이러한 가격 담합은 시장에 더 잘 먹혀들어갈 것이다.

 

문제는 이러한 커뮤니티가 오프라인을 떠나 온라인 카페나 카카오톡에서 아주 활발하게 운영되고 있다. 때에 따라서는 아주 비밀스럽게 운영이 되는데, 이를 어떻게 단속할 것인가에 대해서 고민을 많이 해봐야 할 것으로 생각한다. 

 

그리고 인플루언서를 단속하겠다는 명목으로 상승론을 외치는 유투버를 다 숙청시켜버리겠다는거 아니냐라는 말이 일각에서 나오고 있다. 실제로 최근에 유명 부동산 상승론 유투버 몇명은 돌연 방송영상을 모두 삭제해버리고 활동을 안 한다거나, 활동을 그만하게 되었다는 내용의 방송을 올리기도 했다. 

 

실제로 케이블 TV 부동산 채널을 보면 시청자들이 특정 아파트에 대한 향후 전망을 물어보고 전문가가 의견을 주는 방송이 있는데, 이러한 경우는 단속대상이 되지 않나 보다. 아주 명확하게 어디 아파트 계속 보유하라, 어디는 전망이 안 좋다고 얘기하는데 그런 TV 프로그램부터 단속을 해야 하는 것 아닐까?

 

 

 

 

부동산 거래분석원에 대한 정부의 운영방침 2

 

2020년 9월 3일 국토교통부에서는 '부동산거래분석원도 불법 가능성이 높은 의심거래에 한하여 부동산 실거래 조사를 진행할 계획입니다'라고 발표자료를 냈다. 이번 발표자료에 대해서는 일전에 부동산 거래분석원이 하게 될 일과 조금 다른 포커스로 설명하고 있다. 

 

주요 내용과 예시를 보도록 하자.

 

 

요약하자면 업다운계약, 가족 간 차입 및 현금거래, 편법 증여 의심거래에 대해서 철저히 단속하겠다는 얘기다. 단 이러한 내용을 단속하기 위해서는 개인의 금융정보 내역을 들여다보지 않으면 매우 힘들다. 때문에 개인정보 조회권한 부여하는 것에 대해서는 과도한 거래 규제 아니냐 하는 일각의 비판에 대해서, 이러이러한 경우에만 열람해서 보겠다 라고 해명 발표문이다. 

 

즉, 위와 같은 사례는 현재도 자금조달계획서를 작성하고 증빙서류를 제출하고 있는데(투기과열지구에 한함) 이 주택자금조달계획서를 확인해볼 시군구청의 인적 자원이 부족하다 정도로 해석이 된다. 때문에 이걸 일일이 다 확인해보기 위해서 인원을 확충하겠다 라고 보인다.

 

개인적인 생각으로 1번 업다운 계약 의심 거래건에 대해서는 할 이야기가 많다.

다운 계약서 작성에 대한 의심은 실거래 가격만 봐도 짐작이 오고, 의심이 가는 물건에 대해서 실제로 문의를 해봐도 대부분 다운계약 사례가 맞는 경우가 많다. 그런데 유독 다운계약에 대해서는 정부에서 관대하다는 느낌이 든다. 마치 일부러 안 잡는듯한 착각까지 불러일으킨다.

 

 

 

왜냐하면 정부 입장에서 이러한 다운계약 불법행위를 잡으면 세금은 더 걷겠지만, 반대로 매매 실거래가는 올라가게 되어 결국 아파트 매매가 지수가 올라가게 되는 현상이 발생한다. 정부의 정책에 따른 매매 가격 안정 측면에 있어서는 다운계약서는 오히려 지표상으로는 도움이 된다. 

 

이러한 측면에서 볼 때, 무더기로 다운계약서를 작성하고 있는 분양단지 등을 마구잡이로 잡아들이면 아파트 가격 상승에 대한 데이터는 엄청나게 올라갈 것이다. 과연 이것을 잡겠느냐는 것이다.

 

나머지 차입금 과다, 미성년자 편법 증여의 경우, 계좌 열어보면 쉽게 확인이 가능한 영역이라고 생각한다.

 

 

 

즉, 정리해보면 거래 전 임의로 조작하는 세력 (아파트 커뮤니티, 인플루언서)을 단속하고, 거래에 있어서는 자금조달에 대해서 합법적으로 증빙이 가능한지, 탈세하지 않았는지에 대해서 지켜보게 될 것으로 예상된다.

 

다만 그 규모에 대해서는 아직 논의가 되고 있다. 초기에는 국토교통부 산하 부동산거래분석원 추진하고자 했으나, 최근 3가지 안에 대해서 검토 중인 것으로 알려져 있다. 기존 방향대로 국토교통부 내 부동산 불법행위 단속 조직 개편/확충 방안 방향으로 갈 것인지 또는 국무총리 산하 부동산 감독원 신설안 또는 중앙행정기관인 주택청 신설안 등이다.

 

향후 구체적인 방안이나 추가 정부 발표자료가 있다면 다시 한번 공유하도록 하겠다