임대차 3법, 계약갱신청구권 이럴땐 안된다?

임대차3법, 계약갱신청구권 표지

 

주택 임대차 3법 시행이 벌써 한달이 흘러왔다. 딱 한달밖에 안되었는데 여러가지 현상과 문제점들이 발견되었다.

 

그로 인해 해설집, 유권해석, 국토부 설명자료 등등 다양한 방법으로 땜질을 열심히 하고 있다. 때문에 지금 상황에서는 상당히 헷갈리는 부분이 많다. 이러한 부분을 하나씩 살펴보도록 하자.

 

먼저, 임대차 3번에 대한 이해가 부족한 분들은 아래 글을 참고하길 바란다.

정책 이해 :: 주택 임대차 3법 바로 알기!

 

 

임대차 3법, 계약갱신청구권 주요내용

임대차 3법 중, 계약갱신청구권에 대한 주요내용을 먼저 살펴보도록 하자.

 

계약갱신청구권은 계약만료일 기준 6개월전 ~ 1개월전 기간 내에 요구할수 있다. 단, 2020년 12월 10일부터는 6개월전 ~ 2개월전 기간으로 변경되니 참고하도록 하자.

예를 들면, 나의 전세계약이 2021년 2월 1일 만료라면, 2020년 8월 1일부터 계약갱신청구권을 행사할수 있다. 

 

계약갱신청구권 사용가능 횟수는 거주 주택 당 1회다. 집주인이 바뀐다고 2회를 사용할순 없다. 단, 묵시적으로 계약이 연장된 경우는 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 본다. 

 

예를 들면, 2021년 2월 1일 전세계약 만료인데, 집주인도, 세입자도 아무 말하지않고 계약기간이 연장되는 경우가 있다. 집주인이 까먹었을 수도 있고, 아니면 그냥 묵시적계약연장을 인지하고 냅뒀다든지 등등의 이유로 말이다. 이런 경우는 묵시적으로 계약이 연장된 경우로 보고, 계약갱신청구권은 나중에 사용해도 무방하다. 즉, 이 경우에는 4년 이상 거주가 가능하다.

 

계약갱신청구권을 사용하면 무조건 2년을 거주하지 않아도 된다. 계약갱신청구권을 사용해 추가적으로 거주하다가, 계약해지를 원하는 날짜 3개월 전에 집주인에게 통지를 하면 된다. 통지한 날짜로부터 3개월 이후에는 효력이 발생하기 때문에 보증금을 돌려주어야 한다.

 

 

 

 

계약갱신청구권 거절가능한 경우

계약갱신청구권을 무조건 사용할수는 없다. 임대인의 사정이 있으면, 임차인은 계약갱신을 청구하더라도 거절을 당할수가 있다. 이러한 경우는 어떤것 들이 있는지 간단하게 알아보자.

 

임대차3법, 계약갱신청구권 거절 사유

 

임대차법 제6조의3제1항에 보면 계약갱신청구권 거부할수 있는 경우에 대해서 쭉 나열되어있다. 요약하자면,

 

임차인이 임대료를 2회이상 연체한 경우, 임차인이 이상한 짓을 해서 임차한 경우, 임대인이 보상을 해주는 경우, 임차인이 동의없이 집을 빌려준 경우, 주택이 훼손되는 경우, 철거/재건축/멸실 등으로 주택이 없어질 경우, 임대인이 실거주 목적으로 거주하고자 할 경우, 그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이다.

 

아주 상식적인 내용이 있는가 하면, 조금 의아한 것도 있다. (이제 임대인의 경우, 전세금을 올리고 싶다고 세입자에게 퇴거요청을 할수 없어진다. 꼭 그렇게 하고 싶다면, 세입자에게 나가달라는 명목으로 보상을 해주고 부탁해서 퇴거를 요청해야한다)

 

 

 

 

계약갱신청구권 유권해석 사례

계약갱신청구권 관련 분쟁이 앞으로 계속 많아질 것으로 생각된다.

 

대표적으로 최근 임대주택에 대한 매매거래에 있어서 분쟁이 점점 증가하고 있다. 임대인과 임차인 간에 내쫒느냐, 버티느냐의 전쟁이 벌어지고 있는 것이다. 이러한 분쟁에 대해서 국토교통부에서는 어떻게 정리를 해주었는지, 유권해석 사례를 통해서 한번 살펴보도록 하자.

 

잠깐!! 유권해석이란?
최근 임대차법 관련 유권해석 관련 내용이나 기사들이 많다.
유권해석이란 무엇을까? 

이번 임대차 법 관련해서 국한적으로 쉽게 얘기하면, 임대차 법에
명시되어 있는 내용을 바탕으로 국가의 권한이 있는 기관에서 법을
해석하며 이는 공적 구속력을 가지는 것을 말한다.

즉, 국토부에서 명확한 사례로 이러한 사례는 이러이러한 임대차법
조항에서 이렇게 해석되기 때문에 이렇게 하도록 한다 라고 정하면
그게 구속력이 있다는 말이다.

 

임대차3법, 계약갱신청구권 거절 관련 유권해석

 

 

9월 11일, 국토 교통부에서는 위와 같은 보도설명자료를 내놓았다.

 

쉽게 말하면, 실거주를 위해 전세가 들어가있는 집을 매수한 새로운 임대인이 본인의 집에 못들어가게 되었다는 내용이다. 이해가 가는가? 아래와 같이 예시로 쉽게 이해해보자.

 

 

임대차3법, 계약갱신청구권 거절 불가능한 매매계약

 

간단하게 정리하면 위의 경우이다.

 

이미 매수계약을 해버리고 잔금일자를 기다리고 있는데, 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 사례이다. 이러한 경우, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 1월 말일자 기준, 전 집주인(계약갱신청구권을 사용하는 시점에서의 집주인)이 거절할 사유가 종전에 설명한 내용에 포함되지 않는 경우에는 거절할수 없다.

 

즉, 매수계약을 했다고해서 거절할수 없는 것이다. 

 

 

임대차법 시행 초기, 이러한 문제로 머리아픈 임대인, 임차인이 정말 많다. 그래서 결국 국토부에서 위의 설명자료를 낸것이다.

 

여기서 포인트는 '계약갱신청구권을 사용하는 시점에서의 집주인'이다. 위의 사례에서보면 임차인의 계약갱신청구 시점에서 전 집주인의 거부사유는 매매이다. 이는 계약갱신청구권을 거부할수 없는 사유이다. 

 

 

임대차3법, 계약갱신청구권 거절 가능한 매매계약

 

때문에 사실상 위와 같이, 이렇게 매매계약을 체결해야만 정당하게 계약갱신청구권을 거절할수 있는 사유가 생기는 것이다.

 

대신 여기에는 새 집주인에가 금전적으로 문제가 생길 수 도 있다. 보통은 전세 세입자가 나감과 동시에 새 집주인 역시 기존 주택을 처분하거나 기존 임대료를 받아서 새 집의 잔금을 처리하고 입주하는게 보통이었는데, 이러한 상황이라면 불가능하다. 적어도 매매금 ~ 전세금의 갭 정도는 지불하고 몇개월은 버틸 능력이 있어야 가능하다.

 

또한, 임대차법 시행과 동시에 계약갱신청구권 사용가능 기간 (즉, 전세계약만료시점~ '21년 2월초이내)에 들어가있는 주택의 경우, 만일 세입자가 계약갱신청구권을 사용한다면 주택을 매도하기 힘들다. 

 

 

 

 

임대차3법, 협의를 통한 계약갱신청구권 거절

 

단, 세입자와 사전에 퇴거 합의를 하면 가능하다고 국토부는 설명하고 있다.

 

미리 계약갱신 청구권을 사용하지 않겠다라는 세입자의 의도를 증빙할 자료를 받고, 매매계약을 하면 나중에 세입자가 마음이 바뀌어 계약갱신청구권을 쓰더라도 거절할수 있다고 본다는 것이다.

 

계약갱신청구권을 쓴 세입자가 계약만료 한달전에 나가겠다고 선언해버리면 어떻게 될까?

아마 이러한 경우도, 앞으로 유사사례가 나오면서 피곤해지지 않을까 하는 생각이 든다.

 

 

 

임대차법이 가져올 주택매매시장 변화

 

벌써부터 시장에서는 반응이 나오고 있다.

 

계약갱신청구권을 사용한 주택,

계약갱신청구권 사용가능 기간내에 있는 주택,

계약갱신청구권 사용가능 기간 외 주택,

집주인이 거주중인 주택 등

 

다양한 경우에 대해서 매매가가 나뉠 조짐이 보이고 있다.

즉, 안그래도 매매물량이 줄어든 요즘, 언제든지 입주가 가능한 집주인 거주 주택이 더욱 더 희소가치를 가지게 되면서 매매가가 상승할 조짐을 보이고 있다.

 

반면, 전세를 끼고 있는 주택의 경우, 실 거주 매수자의 선택을 받기 힘들기 때문에 가격을 조금 조정해서라도 내놓을 가능성이 있다고 보인다.

 

매매물량은 계속해서 줄어들고, 매매가 이루어지면 실거래가 주를 이루게 될것이고, 그에 따라 전세물량은 계속해서 줄어들고, 전세가는 오르고....

 

이러한 무한 루프가 반복이 되어갈수도 있겠다는 우려가 든다.