정책 이해 :: 주택 임대차 3법 바로 알기!

이번엔 정부에서 임차인(세입자)을 보호하기 위한 직접적인 법안을 내놨다.

주택 임대차 3법. 아마 최근에 뉴스를 한번이라도 봤다면 이 말을 들어봤을 것이다. 과연 임차인인 세입자 입장에서는 무엇이 바뀌었는지, 임대인인 집주인 입장에서는 어떻게 대처를 해야될 것인지에 대해서 알아보도록 하자.

 

 

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주택임대차보호법 개정 법률안이 국회 본회를 통과했다. 과반수를 점유하고 있는 더불어 민주당에 의해서 아주 강력하고 빠르게 전례없이 법안을 통과 시켰다. 법안 통과 방법부터 실제 법안 내용까지 그 파장이 매우 클것으로 예상된다.

 

주택 임대차 3법.

즉, 주요 법안 3가지가 있다.

 

1. 계약갱신청구권

2. 전월세 상한제

3. 전월세 신고제

 

현재 자가 거주하지 않고 전/월세 거주하거나

주택을 매입해서 세를 주고 있다거나

향후 전/월세 거주를 생각하고 있다거나

매입 후 전/월세를 줄 계획이 있다거나

 

하는 사람이라면 반드시 숙지 하고 있어야 하는 법안이다. 위의 경우에 해당되는 대한민국 가구는 상당히 많을 것으로 생각된다. 때문에 법안은 정확해야하고 부작용이 적어야 한다. 

 

1. 계약갱신청구권

 

기존 임대차 계약은 2년이 최대였고, 이후는 임대인이 연장을 거부한다면 임차인은 무조건 나가야하는 상황이었다. 그런데 이번 변경된 법안은 2+2년, 즉 2년 후에 추가로 2년을 연장할수 있는 갱신청구권리가 생겼다. 때문에 최장 4년까지 거주가 가능하다. 단, 계약 만료 1~6개월 전 계약연장을 통보를 해야하는 의무가 있다.

 

임차인 입장에서는 2년 거주 후 이사를 가야할수도 있다는 불안감은 적어도 해소가 되는 듯 하다.

그러면 임대인 입장에서 계약을 무조건 연장을 해주어야 하는가? 그렇지 않다. 예외 경우 중 눈여겨 봐야할 부분이 바로 임대인의 실거주 이다. 집 주인이 실거주를 하겠다라고 계약기간 만료 6개월전 ~ 1개월전에 사전 고지를 하게 되면, 임차인은 이사를 가야한다.

 

그리고 또 임대인이 계약 연장을 거부할수 있는 예외 항목이 있는데 이는 매우 상식적인 경우로 한정된다. 임대료를 연체하거나, 부정한 방법으로 임차하거나, 동의없이 주택을 전대하거나, 주택을 파손하거나, 재개발/재건축을 하거나 등등 이 있다.

 

해당 법안은 현재 시행중에 있으며 이 글을 읽고 있는 시점에서 유효한 법안이다. 계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 높이는 법안으로 꽤나 좋아 보이는것은 사실이다.

 

하지만 시장 전체적으로 볼때는 우려되는 부분이 있다. 바로 전세 물량이다. 2년에 한번 나오던 것이 4년에 한번 나오게 되면 당연히 물량은 줄어들 것이다. 그리고 과연 임대인이 실거주를 하겠다고해서 임차인을 내쫒은 이후에 새로운 임차인과 계약을 한 경우를 어떻게 단속할 것인가에 대해서 이 법안의 실효성을 논하는 사람도 많다. 과연 내쫒임당한 임차인이 다른 집으로 이사한 후에, 이전 집에 진짜 집주인이 이사를 들어왔냐를 확인할 것인지, 어떻게 확인할것인지, 그걸 확인해서 신고할것인지에 대해서는 의문이다.

 

 

 

2. 전월세 상한제

계약 갱신 시, 임대료 상승폭을 최대 5%이내로 제한하는 법이다. 최대 5%로 지방자치단체는 상한 5% 이내에서 비율을 조정할수는 있다.

 

이 부분에 대해서 임대인에 대한 과도한 재산권 침해라는 얘기도 있다. 현재는 기존 임차인의 계약 연장 시, 임대료 상승폭을 제한하고 있고 새로운 임차인과 계약시에는 5% 상한이 적용되지 않고 마음대로 올릴수 있기 때문에 헛점이 있다는 지적도 있다. 때문에 이러한 헛점에 대한 보완법안도 현재 발의 예정이라고 한다.

 

과연 5%가 적당한가? 내 생각에는 적다기 보다 급등했을 시 추가로 올리지 못하기 때문에, 임대인 심리적으로 금액이 적다고 느낄 것이고, 최근 세법이 많이 강화되었기 때문에 세금을 벌면서 버티자는 생각을 가질수도 있다. 때문에 전세의 월세 전환이 일부 일어날 것으로 생각하였고, 실제로 전세 매물의 급감과 월세 매물의 증가가 일어나고 있는게 사실이다. 

 

전세금이 당장 수중에 없는 임대인이 많기 때문에 전세의 월세 가속화는 일어나지 않는다라는 의견이 있지만 반전세로의 가속화는 가능하다. 반전세, 엄밀히 얘기하면 이것도 월세다.

 

예를 들어 4억짜리 전세를 1000만원/150만원 막 이런 형태로 바꿀순 없지만, 3억원/30만원 형태의 월세 전환은 가능할 것이라는 얘기다. 실제로 이러한 매물 비율이 시장에서 늘어나고 있음을 체감상 느끼고 있다.

 

(이 글을 이틀에 걸쳐서 쓰고 있었는데, 바로 오늘 전월세 전환율을 4%에서 2.5%로 하향 조정하였다. 참고바란다)

 

 

 

3. 전월세 신고제

 

계약 후 30일 이내에 계약내용을 신고 해야하는 제도이다. 매매 거래와 동일하다.

전월세 신고제는 내년 6월까지 시스템 구축으로 인해 유예된 상태이다.

 

 

 

 

※ 주요 Q&A

 

 

 

정부의 주요 Q&A 자료이다.

이것들 중 조금 주요한 부분을은 풀어서 표현해 보았다

 

Q. 임차인이 거주 중인데, 주택을 매매할수 있나요?

A. 가능하다. 임차인 거주 주택도 매도가 가능하다. 단, 계약갱신 청구권에 대해서는 임대인이 바뀌더라도 기존 그대로 유효하다.

 

Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

A. 그렇지 않다. 묵시적 갱신은 갱신요구권으로 보지 않는다. 묵시적 갱신 연장기간에 정확히 갱신 요구권을 행사한다면 그 순간 부터 유효하다. 갱신 요구권을 행사하고 재계약서를 작성한다면 그 시점으로 부터 2년이 추가 보장된다는 얘기다.

 

Q. 계약갱신청구권 행사 시, 무조건 2년을 살아야 하나요?

A. 그렇지 않다. 현황과 같이 임대인에게 계약해지 통보를 원하는 날짜의 3개월 전에만 얘기하면 된다. 즉, 플러스 2년을 모두 채우지 않아도 된다.