임대차 계약 :: 임차인 보증금 지키기 !

 

오늘은 임대차 계약 시, 나의 소중한 보증금.

보증금 지키는 방법에 대해서 알아보자 !

 

 

전세 보증금을 지키기 위해서 가장 먼저 해야하는 것은 바로, 마음에 드는 집의 등기부등본을 뗴어보는 것. 반드시 계약금을 넣기 전에 등기부 등본을 확인 해야한다. 그 이유는 간단히 말해서, 이 집을 담보로 대출이 실행된 것이 있는지를 판단하기 위해서다. 내가 살고싶은 집을 담보로 대출을 받은 이력이 있다면, 그 금액이 얼마인지, 그 건물이 경매에 넘어갔을때 내가 몇번째로 보상을 받을수 있는지를 확인하기 위해서다.

 

일단 계약전에는 갑구에 소유권이 누구로 되어있는지, 을구의 근저당설정 이력이 어떠한 지를 살펴보면 된다. 을구의 근저당설정 이력부분을 보게 되면, 해당 건물을 대상으로 얼마의 대출이 실행되어있는지를 알수 있다.

 

일반적으로 얘기하는 적정한 근저당의 비율은 집값의 60~70% 수준이라고 하나, 본인이 리스크를 최대한 줄이고 싶다고 한다면, 근저당이 잡혀있지 않거나 아주 소액만 잡혀있는 매물을 추천한다. 사람일은 어찌될지 모르니.

 

이렇게 적정한 매물을 선택했다면, 이제 계약을 하게 될 것이다.

계약 절차에 대해서는 별도의 포스팅에서 내용을 다뤄볼 예정이다. 이번 포스팅에서는 전세 혹은 월세 보증금을 지키기 위한 방법을 주로 설명 하겠다.

 

 

1. 전세권 설정

전세권 설정을 하게 되면 임차인(세입자)의 보증금을 건물 등기부 등본에 기록하여 모든사람이 열람할수 있게끔 공시하게 된다. 공시된 내용은 접수일자, 순위번호, 보증금 등이 같이 기재된다. 해당 부동산이 경매에 넘어간다면 접수일자, 순위번호에 따라서 경매 낙찰대금을 받게 된다.

때문에 등기부 등본상 안전한 주택을 고르는 것이 첫 번쨰이고, 전세권 설정을 통해 높은 순위번호를 받는게 두번째가 될것이다. 계약 전부터 채권이 많은 상태이거나, 가처분 상태의 건물이라면 계약을 고심해야할 것이다.

 

그러나 이 전세권 설정을 위해서는 난관이 존재한다. 바로 임대인(집주인)의 협조가 있어야 한다.

전세권 설정을 위해서는 임대인이 많은 서류를 준비하여야 하고, 잔금 지금일자에 법무사를 통해 임대인의 준비된 서류를 확인하고 전세권 설정에 대한 서류를 작성하게 된다.

물론 법무사는 임차인 측에서 고용하여야 하고, 소정의 금액이 발생하게 된다. 이래저래 절차가 전세권 설정을 하지 않을떄 보다는 복잡하다. 이것이 바로 전세권 설정의 가장 큰 단점이다.

 

할일이 많다.

즉, 임대인이 귀찮다. 하기 싫다.

그래서 종종 전세권 설정을 거부하는 경우가 있다.

 

그리고 또 한가지는, 잔금 및 전입 시 전세권 설정에 관한 임대인 서류가 제출이 되어야 하는데, 이를 주말이라는 둥의 이유로 제출을 미루다가, 근저당을 잡아버리는 경우가 아주 종종 있다고 한다. 이러한 경우에는 손쓸 방법이 없기 때문에 이것 또한 전세권설정의 맹점이다.

 

때문에 이러한 단점을 보완하기위해 나온 제도가 바로 확정일자 제도이다

만약 확정일자 보호대상이 아닌 주택일 경우에는 반드시 전세권 설정에 임대인이 협조해줄것을 계약서에 명시하기 바란다.

 

 

 2. 확정일자

전세권 설정 제도의 단점을 보완하고자 나온 제도로 1989년에 처음 시행되었다.

확정일자 제도에는 전세권 설정제도와는 다르게 최우선변제를 받을수 있는 금액이 정해져 있다. 참고로 이 금액은 시기와 지역에 따라 다르니 검색 및 지자체 홈페이지를 참고하도록 하자. 최우선 변제 금액은 '0순위' 변제를 받을수 있는 금액으로 경매낙찰금액에서 가장 먼저 받을수 있다.

 

그리고 그 이후의 금액은 우선순위에 따라 금액을 배정받게 된다. 확정일자 제도의 경우에는 집주인의 도움없이 임차인이 동사무소나 등기소, 혹은 인터넷으로도 신청을 할수 있기 때문에 전세권설정 제도에 비해 훨씬 간편하다.

 

확정일자 제도는 전입신고와 실거주 요건이 충족이 되면 효력을 발휘하게 된다.

그럼 확정일자 제도는 언제 신청하면 될까? 사실 계약서를 씀과 동시에 확정일자를 신청할수 있다. 그렇지만 효력이 발생하지는 않는다. 앞서 말한것과 같이 확정일자 + 전입신고 요건이 충족되어야만 효력이 발생되기 때문이다.

 

때문에 확정일자 신청은 계약 후, 잔금일자 전에 해놓고 잔금과 동시에 전입신고를 한다면 그떄부터 대항권이 생기게 된다.

 

만약 계약 전 근저당이 잡혀있다면, 해당 근저당에 대한 다른 우선순위가 있는지 확인해야한다. 그리고 반드시, 잔금 및 전입신고 전에 등기부등본을 다시 한번 확인해야한다. 계약 이후, 전입 이전에 근저당 설정을 해버리면 해당 사실을 모른채로 계약을 할수도 있기 때문이다. 반드시 잔금날 등기부 등본을 다시한번 확인해보도록 하자

 

그리고 확정일자 제도의 경우, 주택이 경매로 넘어가게 된다면 법원에 반드시 배당신청을 해야한다. 전세권 설정의 경우 경매 이후 배정된 금액을 알아서 나눠주게 되지만, 확정일자 제도의 경우 그렇지 않다. 때문에 거주하고 있는 주택이 경매에 넘어갔다는 통지를 받게 된다면, 반드시 법원에 배당 신청을 하도록 하자 !

 

 

3. 전세금 반환 보증보험

이 외에도 전세금 반환 보증보험이라는 보험 상품이 있다.

가입 조건이 충족 된다면 이러한 보험을 가입해 놓는 것이 가장 확실한 대안이 될것이다.

 

해당 보증을 서주는 보험사는 HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증)이 있다. 각 공사마다 가입조건이 다르기 때문에 해당 요건을 살펴보고 나에게 충족된다면 가입을 고려해보도록 하자. 

 

대신 보험이기 때문에 비용을 지불해야하는데, 앞서 얘기한 전세권 설정 비용과 비슷하거나 그보다 약간 저렴하다. 이러한 전세금 반환 보증보험을 가입은 하고 싶은데, 비용 고민때문에 가입을 주저하는 경우가 있다.

 

보험료를 조금 절감할수 있는 방안은 늦게 가입을 하는 방법이다. 계약 후 10개월 이내까지 가입이 가능하다 (기간은 시간이 지남에 따라 달라질수 있으므로 반드시 다시 확인해볼것을 권장한다) 때문에 계약 후 약 9개월 이후에 보증보험을 가입한다면 보험료를 절약할수 있으니 참고하도록 하자. 그 전에 집이 경매에 넘어간다면 어쩔수 없지만....

 

이상으로 소중한 나의 전세금을 지키기 위한 방법에 대해서 알아보았다.

경험이 많은 분들은 잘 하시겠지만, 사회의 첫발 혹은 이제 막 독립을 한 대학생이나 직장인들, 신혼부부 등 처음 전세계약을 하는 분들에게 많은 도움이 되었으면 한다.

 

그럼 이만!