정책 이해 :: 토지거래허가제 란?

부동산 정책에 관한 첫 포스팅이다. 요즘 워낙 많은 부동산 정책들이 발표되고 있기 때문에, 이러한 정책에 이해가 없으면 불이익을 받거나 예상치 못한 난관에 부딪히는 경우가 있을수 있다. 때문에 부동산 정책을 지속 확인하고 이해하는 습관이 필요하다고 생각해서 이러한 스터디를 하게 되었고, 관련 내용을 포스팅을 통해 공유하게 되었다.

 

혹시 잘못된 부분이나 공유하고 싶은 내용, 공유하고 싶은 생각이 있다면 댓글로 남겨주신다면 좋을것 같다.

오늘은 그 첫 포스팅으로 토지거래허가제에 대한 설명과 나의 생각을 정리해보고자 한다.

 

 

 

토지거래허가제

최근 경기도까지 토지거래허가제를 확대하고자하는 경기도 지사의 의견 발표가 있었다.

과연 토지거래허가제는 어떤 제도이며, 이를 허가 시 어떠한 상황이 벌어질지에 나의 의견을 포스팅 하고자 한다.

 

토지거래허가제, 말 그대로 토지를 거래함에 있어 허가를 받아야 한다. 그럼 어떠한 토지? 그리고 누구에게, 그리고 얼마만큼의 기간동안 허가를 받아야 할까?

 

 

이는 이번에 토지허가제를 시행한 6월 23일 국토교통부 발표자료를 보면 잘 나와있다.

지정기간은 20년 6월 23일부터 21년 6월 22일까지 총 1년이고, 허가대상은 주거 지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등 이다. 그리고 허가 주체는 시장, 군수, 구청장으로 되어있다.

 

최초 토지거래허가제도는 참여정부 시절인 2003년 11월에 시행된 정책으로 개인의 재산권은 인정하지만 투기억제 및 공공의 이익을 위해 도입되었던 제도로, 약 17년 만에 부활한 샘이다. 금번 정부에서는 6.17 대책 발표 때 토지거래허가제 지정에 대해서 언급하였고, 6월 23일부터 시행하는 것으로 발표 했다.

 

 

 

6.17 대책 발표 당시 토지거래허가구역지정에 대한 설명 자료이다. 쉽게 설명하면, 목적은 강남 내 대규모 개발사업에 따른 인근지역 투기수요 억제를 위해 지정하였다 것이고, 아파트 등 주거용 토지의 경우 2년간 실거주를 하라는 것이 요점이다. 이 지역은 집사면 무조건 들어와서 살아라 라는 뜻이다. 이어서 국토교통부에서 6월 23일 효력 발생일 시점, 추가적인 보조 설명자료가 나왔다.

 

 

 

여기에서도 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용 가능하고, 2년간 매매나 임대(갭투자)가 금지 된다는 내용이 강조되어 있다. 실거주뿐만 아니라 2년간 매매도 허용되지 않는다.

 

주택이나 상가등의 매매가 이루어 질때, 실제로는 다양한 상황이 있을 수 있다. 이러한 다양한 상황에 대한 궁금증을 해소하고자 국토교통부에서 주요 Q&A를 통해서 보조적 설명도 해주었다.

 

토지거래허가 구역 내 주택 중, 임대차 계약기간이 남아있는 주택을 취득할 경우는 어떻게 되는가?

결론적으로는 임대차 계약에 대한 인수인계는 이루어질수 없다 이다. 즉, 임대차 계약기간이 끝난 매물만 매매가 가능하다.

 

계약시점에서는 임대차 계약이 유효하더라고, 소유권 이전 직전까지 임대차 계약이 만료된다면, 그건 가능하다.

 

 

2인 이상 지분이 공유된 공유지 거래의 경우, 1인 기준 면적으로 허가대상면적 여부를 판단하게 됩니다. 단. 부부나 가족등 세대 구성원이 공유하는 공유지의 경우에는 동일인이 취득한 것으로 간주하게 된다. 즉 부부간 공동명의의 경우, 각각으로 보지 않고, 아파트 총 대지 면적으로 본다는 뜻이다. 공동명의 꼼수를 막는다는 뜻이다.

 

 

 

그리고 기존 주택 보유자의 신규주택 취득 시 관련 문의사항이다. 기존 주택을 팔고 토지거래허가구역 내 주택을 사면 되는거 아니냐 라고 생각하지만 그리 간단하지는 않다. 당해 지역에 거주해야할 목적, 추가로 취득해야하는 사유를 구체적으로 객관적으로 소명 해야한다.

당해 지역 근처에 주택을 가지고 있는 경우는, 기존 주택의 처리계획서도 제출해야한다. 주택매수가 상당히 깐깐해졌다.

분양받은 주택의 경우는 바로 전세계약을 체결할 수 있게 해주고, 오피스텔의 경우에도 허가 기준면적을 초과하는 경우라면 토지거래계약 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무를 이행하여야 한다.

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토지거래허가구역 지정으로 인해 효력 직전, 해당 지역의 아파트 가격이 순간 급등하였다. 즉, 6/17 ~ 6/22일 기간이다. 이 기간 급등 현상을 정부에서 이미 경험했기 때문에, 다음 토지거래허가구역 지정을 한다면 이런 기간을 두지 않을 것으로 생각한다.

 

최근 경기도 도지사에 의해 경기도 내 토지거래허가구역 지정을 논의하고 있다고 밝혔다. 그리고 최근 경기도민 여론조사에서도 경기도 내 토지거래허가구역 지정 찬성 의견이 60%로 집계됨에 따라, 힘이 실리고 있는 상황이다. 서울지역 내에서도 4개 동으로 운영되고 있는 상황을 감안한다면, 경기도에서도 많지는 않지만, 일부 최고 가열되고 있는 지역 몇개를 선정할 가능성이 클것으로 보인다.

 

종부세와 취득세의 부담으로 2주택, 3주택 등 다주택 및 임대사업자의 부담이 늘어난 현재 시점에서, 매매 매물이 나오는 것들은 대부분 실수요자에 의해서 흡수가 되고 있는 상황이다. 이전에 전세를 뒀던 집의 매매 시에 실거주로 변경이 되어 가고 있다. 임대차 3법 등 임차인 보호법안을 통해 임대 주택의 공급이 줄고 있는 상황이기도 하다.

 

즉, 전월세 수요자들에게는 현재 집 구하기가 상당히 어려운 상황인데, 여기에 토지거래허가구역을 지정한다면 전월세 공급 물량은 더욱이 줄어들 것으로 예상되고 전월세 호가는 더 오를것으로 생각된다.

 

그리고 토지거래허가구역 바로 인접한 지역이나 타 지역으로의 풍선효과도 무시할수 없는 부분일 것이다.

이 부분은 일전에 조정지역, 투기과열지구 등을 일부 지역에 지정함으로써 경험하였다.

 

부디 충분한 사이드 효과를 검토한 뒤에 적용하기를 바란다. 위 의견은 아주 개인인적인 의견임을 다시한번 강조한다.

그럼 이만.