재개발 사업 Process :: 01. 사업준비단계

 

 

부동산 투자 중, 재개발 사업에 관련한 투자는 그 내용이 조금 어려운 편이다. 왜냐하면 기존 주택의 존재 유무, 기존 주택의 가치, 해당 지역의 개발 타당성 등 다방면으로 검토가 되고 다수의 주민과의 이해관계가 엃혀있기 때문이다.

 

때문에, 이러한 재개발지구 투자를 고려하고 있다면, 반드시 시행절차에 대해서 정확히 이해하고 있어야 한다.

오늘 다룰 내용은 재개발 사업이 어떻게 진행되는지에 대한 대략적인 프로세스를 소개하고 향후에 각 단계별로 자세한 내용을 설명하도록 하겠다.

 

ㅣ 주택재개발 사업시행 절차

 

크게 재개발 사업은 3가지 단계로 나뉜다

 

1. 사업준비단계

2. 사업시행단계

3. 사업완료단계

 

사업을 어떻게 준비하고 사업시행중에는 어떠한 절차들이 있으면 사업 완료후에는 어떤 것들이 남아있는지에 대해서 알아볼 예정이다. 

이번 포스팅에서는 사업준비단계에 대해서 자세히 알아볼 예정이다

 

 

 1. 사업준비단계

각 지자체들은 10년단위의 도시기본계획 이라는 것을 발표하게 되어있다. 이 도시기본계획에 보면 기본적으로 주택재개발사업을 진행하고자하는 지역에 대한 정보가 나와있다. 기본적으로 도시기본계획 내 포함이 되어 있어야지 재개발 사업을 진행할 가능성을 가지게 되는 것이다.

 

이 내용들을 자세히 보게 되면, 기초조사 및 기본계획 수립이 되어있고, 구역지정을 하고 고시가 되어있다.

참고로 이러한 도시기본계획서는 각 지자체 홈페이지를 방문하면 쉽게 구할수 있다.

 

수원시 홈페이지

 

수원시를 예로 들면, 이렇게 수원시 메인홈페이지에서 '도시기본계획' 이라고 검색을 하게되면,

2020 도시,주거환경정비기본계획 이라고 고지된 내용을 쉽게 찾을수 있다.

 

 

 

수원시의 2010년 ~ 2020년 까지의 도시기본계획이 여기에 고스란히 담겨져 있다.

목차를 한번 보게되면, 정비예정구역에 대한 내용이 있음을 확인할수 있다.

 

 

도시기본계획 내용의 경우 꼼꼼하게 읽어보는 것을 추천드리나, 워낙 내용이 많고 때문에 필요한 부분만 쏙쏙 읽어보고 시간이 남으면 전체적으로 한번 보기를 추천한다

 

목차를 보면 정비예정구역 선정이라는 항목이 있다. 정비예정구역의 기본방향, 정비예정구역 선정기준, 성정내용, 운용사항 등이 나름 자세히 나와있다

 

 

수원시의 정비예정구역 선정, 기본방향을 간단하게 살펴보면 아래와 같다

 

1. 수원시 주택정책 및 주택총량제에 따른 정비예정구역의 최소화

2. 관련법 및 정책과의 정합성 유지

3. 현장조사를 통한 구역의 실제상황 반영

4. 물리적 자연환경외 인문환경 등의 지표검토 및 반영

5. 정비예정구역 및 정비구역지정 해제를 위한 일몰제 도입

 

사실 이러한 내용들이 중요할수도 있겠지만, 선정된 구역만 알기를 바라는 주민들에게는 큰 임팩트가 없는 부분이긴하다.

 

선정기준은 법적 기준에 의거하여 선정되게 된다

정비예정구역 선정 절차를 알아보자

먼저, 기존 시가지 현황분석 후, 정비예정구역 선정 배제 대상지역을 먼저 선별한다

그리고는 1차로 후보지를 선정하고 2차 후보지를 선정한다.

1차 후보지는 건축물관리대장 기준으로 노후도가 충족되는 후보지이고 2차 후보지는 이를 검토가 필요한 후보지이다.

 

그 후 현장조사를 통해 최종적으로 정비예정구역이 선정되게 된다.

그럼 수원에서 선정한 1차 후보지 선정지역에 대해서도 살펴보자

 

 

주로 수원역과 수원시청역 사이, 그리고 위로 장안구쪽에 많은 주택재개발사업 정비예정구역으로 지정이 된 상태이다

그리고 현재 발표된 수원 1호선 트램 구간도 도시환경정비사업의 일환으로 포함이 되어있는 것을 볼수있다.

 

이렇게 후보지를 선정을 하였으면, 세부 현장조사 및 다양한 평가 (주거환경, 기반시설 부족, 토지 효용성, 사업성 등)를 통해서 최종적으로 지역을 결정하게 된다.

 

이렇게 정비예정구역에 대한 선정 결과도 도시기본계획에 나와있으니, 반드시 참고하여 재개발 투자를 해야한다

본 계획은 2012년에 공개된 2020 수원 도시기본계획으로 2020년 기준으로 봤을때 현재 진행중인 지역도 있고, 아직 지지부진한 지역도 있다. 빨리 진행이 예상이 되는 재개발지역을 선별하는 안목 또한 매우 중요하다고 할수 있겠다.

 

 

 

 

 

 

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