재개발 사업 Process :: 02. 사업 시행단계

 

 

재개발 사업 프로세스의 첫번째 사업 준비단계 이후, 사업시행 단계로 넘어가게 된다.

첫번째 사업준비 단계는 지자체에서 계획, 검토하여 적정한 구역을 지정하고, 지정된 지역에서는 이제 시행에 옮길 차례가 되는데, 이때부터를 사업시행 단계라고 한다.

 

사업시행 단계는 다시 크게 3가지 단계로 나뉜다

조합설립인가

사업시행인가

관리처분인가

 

이러한 순서대로 사업이 진행되게 된다. 조합을 설립해서, 사업에 대한 진행을 추진하고, 해당 토지의 처분계획을 세우게 되는 과정이다. 각 인가 부분에 대해서 이해를 한다면 재개발 사업 프로세스 이해에 도움이 될 것이다

 

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2-1. 조합설립인가

재개발 진행을 위해서 조합이 설립이 되어야 한다. 단, 조합 설립의 조건이 있다.

 

토지, 건물 등 소유자의 3/4 이상 동의, 토지 면적의 1/2 이상 동의

 

이 2가지 조건이 충족한다면 조합 설립을 할수 있다.

 

 

조건이 충족이 되면 조합 설립총회를 통해서 조합설립을 발족하고, 법인 등록절차를 거치게 되면 조합법인이 탄생하게 되는 것이다.

 

 

2-2. 사업시행인가

조합이 설립된다고 해서 무조건 재개발이 진행되는 것이 아니다. 설립된 조합에서는 이제 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 대지 면적, 용적율, 건폐율, 건축면적, 세대수 등을 토대로 작성하여 주민의 동의를 얻고, 해당 지자체에 사업시행 신청하게 된다.

 

최종적으로 시장이나 구청장이 이를 인가하게 되면, 사업시행인가가 되었다라고 한다. 재개발 프로세스에서 가장 민감한 단계가 바로 사업시행인가이다. 보통 사업시행인가를 득하냐 못하냐가 곧 사업이 진행되냐 안되냐를 판가름 하기 때문이다. 때문에 재개발 투자에 있어서 사업시행인가를 전인지 후인지가, 상당히 중요한 요소 중 하나이다.

 

2-3. 관리처분인가

이제는 기본 토지 및 건물에 대한 처분을 할 차례이다. 재개발 구역 내 토지나 건축물을 기준으로 보유하고 있는 지분만큼 아파트를 배분 하는 작업을 한다. 종전의 토지 및 건축물의 가치를 평가하는 감정평가를 진행하게 되고, 조합원 분양가 선정, 그리고 예상 일반분양가 확정을 하게 됨으로써 대략적인 분담금 액수도 알수가 있다.

 

사업시행 인가 이후, 재개발 물건에 대해서 매매가 이루어 질때는 반드시 위에서 언급한 감정평가액, 조합원 분양가, 분담금, 프리미엄 등의 금액을 확인하여야 한다. 쉽게 얘기하면 조합원은 (조합원 분양가 - 감정평가액) = 분담금이 된다. 분양가에서 이전에 내가 가지고 있던 건물이나 토지의 가치를 뺀만큼만 내면 되는 것이다.

 

정확히 얘기하면 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 나머지가 조합원 분담금이 되는데, 상세한 내용은 추후에 다룰 예정이다.

 

 

이러한 사업성이 확인이 되고 관리처분 계획이 수립이 되면, 이를 토대로 관리처분 총회를 열게 된다. 조합에서 관리처분 총회가 통과가 되면, 지자체에 관리처분 신청을 하게 되고 인가 후 고시가 된다. 관리처분인가 전후로 종전의 주택을 주택으로 볼것인지, 토지로 볼것인지가 정해진다. (정확히 얘기하면 멸실신고가 일어나야 토지개념으로 볼수있다)

 

주택으로 볼것인지 토지로 볼것인지가 재개발 매매 타이밍에 있어서 매우 중요하다. 관리처분 인가 후, 멸실이 되어 버리면 토지세 4.6%를 취득세로 내야하기 때문이다. 그렇지만 멸실이 되지 않은 상황이라면 약 1~2% 정도의 주택 취득세만 내면 된다. 거래 금액이 커질수록 이 차이는 상당히 커지기 때문에 반드시 이러한 부분은 확인하고 거래를 하도록 하자.

 

참고로 조합원 지위양도를 제한하는 제도가 2017년 8월 2일에 발표되었다. 즉, 이러이러한 상황에서는 조합원의 지위권을 양도할수 없다는 내용이다. 자세한 부분은 추후 별도 포스팅을 할 예정인데, 한가지만 언급하고자 한다.

투기과열지구 내에 2018년 1월 24일이후 사업시행인가 접수가 된 사업장들을 대상으로 관리처분인가로 ~ 소유권이전 내의 기간에 있는 조합원의 지위는 양도할수가 없게 되었다. 

 

예를 들면 투기과열지구 내 한 재개발 구역이 2018년 2월 1일 사업시행인가 접수를 하였고, 3월 1일 사업시행인가를 득하고, 12월 1일 관리처분인가를 득했다고 하자. 여기 지역 내의 조합원 지위권을 매수하기 위해서는 11월 30일 이전에 하여야만 가능하다. 12월 1일 이후로는 조합원 지위양도가 불가한 상황이 되는 것이다. (이외 추가적으로 충족되어야하는 조건이 있다. 자세한 내용은 추후 포스팅하도록 하겠다) 

 

 

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